Transición prepara el camino para arranque operativo

Eres el propietario de un edificio comercial, bien ubicado en la ciudad, compras gestionadas, proyecto construido y culminado con todas las preventas. ¿Qué sigue? Procede una transformación de lo construible a lo operacional que se conoce como Etapa de Transición: el inicio de la actividad administrativa-operacional de una propiedad, compuesta de actividades y procedimientos específicos: planos, manuales, permisos, certificados, contratos, facturas, diagramas, informes, garantías, entre otros.

En paralelo, se desarrollan inspecciones y recorridos para familiarizarse de primera mano con las instalaciones y equipamientos de la propiedad, su ubicación, ejercitación, consideraciones, relaciones e intercomunicaciones, acabados y sus cuidados. Estos recorridos son documentados y formalizados como reportes, que aportan al desarrollador herramientas de medición y análisis sobre la condición de la propiedad.

Otras consideraciones son las contractuales y laborales. Es vital que el talento humano sea reclutado y seleccionado lo más pronto posible una vez la operación inicia. De nada sirve todo lo anterior si no se diseñan procedimientos y metodologías de trabajo, asignación de responsabilidades y cronogramas, se establecen necesidades, tanto de mantenimiento como operativas, y se inicia la confección de manuales, reglamentos y protocolos de atención y gestión.

También se levantan los datos inmobiliarios o de co-propiedad, datos sobre fincas privadas vendidas o bajo alquiler, status inmobiliario, responsabilidades de pago, asignación de cuota(s), derechos y deberes. La culminación de todo desemboca en la predicción de costos operativos y su cargo mensual proporcional, a ser cubierto por los co-propietarios como cuota de mantenimiento: para ello se analizan historiales por rubro, consumos, así como de un intenso proceso de solicitud de precios, análisis y homologación para todos lo identificado.

Es común considerar como hito la fecha-meta programada para final de obra constructiva y asignar cuántas semanas/meses se requieren antes y después de esa fecha. Una eficaz administración de propiedades inicia con esta etapa, que sirve de base para toda la operación. Es allí que la administración tercerizada de una propiedad comercial justifica su valor, precisamente porque alguien con mucha experiencia y recursos corporativos se encargará de la propiedad, con la mejor relación calidad-costo-beneficio para sus propietarios, asesorándolos sobre las leyes, normativas y mejores prácticas inmobiliarias, para proyectar alta percepción de valor, obtener ciclos de vida máximos de infraestructura, equipamientos y eficiencia del gasto, y lograr pleno control y confiabilidad de la operación integral, manteniendo la propiedad en condiciones de competir en precio inclusive con edificios más nuevos que tratarán de atraer a inquilinos.

A pesar que su inicio no está restringido a un evento o tiempo específico, es recomendable que la etapa de transición sea antes de que la constructora y el inspector general culminen labores. El cumplimiento de la misma prepara el camino para el arranque operativo, paso administrativo siguiente, que implementa, planifica y ejecuta todo lo analizado y recabado durante la transición.