Ciudad y riqueza: ciclos virtuosos de creación de valor

A veces se piensa que los promotores inmobiliarios son opositores naturales a las medidas de planificación. Este punto de vista es equivocado y limitante. El éxito de las ciudades se manifiesta en su papel de concentración de población, recursos, oportunidades e intangibles. El mundo ha pasado en el último siglo, de albergar su población predominantemente en entornos rurales, a urbanos. También el suelo rural, como recipiente de valor económico, ha cedido predominancia ante el suelo urbano.

Las inversiones públicas y el buen ordenamiento urbanístico generan incremento en los precios del suelo a su alrededor. Este incremento refleja las mejoras de calidad en el espacio urbano. De este modo, se benefician tanto los propietarios de terrenos y desarrolladores, como la población residente. Es bueno para todos. Sin embargo, muchas veces, a las ciudades, o en el caso panameño, al Gobierno Central le cuesta trabajo financiar las obras de infraestructura que se requieren para construir un espacio urbano de mayor calidad.

El economista Donald Shoup pregunta “¿Por qué es tan difícil financiar una infraestructura pública que eleva el valor de la tierra servida por encima del costo de la propia infraestructura?”. Distintas ciudades fueron encontrando las dificultades que llevan a plantear esa pregunta, fueron desarrollando instrumentos para evitar esa paradoja que resulta en pérdida de oportunidades.

Hoy existen instrumentos de gestión, como el Reajuste de Suelos (RS), que permite agrupar terrenos que están demasiado fragmentados y tienen formas irregulares, de modo que se puedan conformar en nuevas grandes parcelas, con formas más aprovechables y así beneficiar a todos los diseños del terreno.

Imagine agrupar dos terrenos triangulares en uno rectangular y luego dividirlo según el área que tenía cada dueño original. Eso, pero en gran escala.

Otras figuras permiten capturar, por medio de tributos o contraprestaciones, todo o parte del valor que generó la inversión pública en infraestructura. En los mejores casos, se puede hacer una combinación de ambos recursos, reparcelando por una parte, y recuperando luego el incremento de valor generado por la inversión pública en infraestructura, sea bajo la figura de la contribución por mejoras o recuperación de valor.

Cuando una ciudad logra recuperar el capital que ha invertido en infraestructura, a través del incremento del valor del suelo que generó, para luego invertirlo nuevamente en más infraestructura y generar mayor valor, el patrimonio edificado entra en un ciclo virtuoso con el capital económico y se potencia el desarrollo de ciudades con espacio de alta calidad.

Cuando vemos impresionantes ciudades de los países con altos niveles de desarrollo humano, es tentador pensar que la diferencia, con nuestro entorno inmediato yace en que esos países son más ricos. Pero en gran medida, se trata del uso de instrumentos que permiten entrar en esta dinámica de retroalimentación positiva.

En Alemania, Reino Unido, Suecia, Japón y Corea del Sur existe una larga data de aprovechamiento de figuras como el RS. Pero estos instrumentos no están fuera del alcance de países de América Latina. En Colombia, Brasil y Ecuador, entre otros países de nuestra región, se han puesto en práctica diversos instrumentos encaminados a estas prácticas.

En Panamá existe la Ley No. 94 del 4 de octubre 1973 por la cual se establece y reglamenta la contribución de mejoras por valorización y esta se ha utilizado para la construcción de vías como la Ricardo J. Alfaro, la ampliación de la vía Porras, la rehabilitación de la vía Transístmica, entre otras experiencias que incluyen viaductos y carreteras en lugares turísticos o rurales. Sin embargo, además de aplicar más esta figura existente, es posible robustecerla. Por una parte, esta permite, como su nombre lo indica, contribuir para costear la mejora, pero se pudiera capturar incluso más que el costo directo y entrar a recuperar parte del valor que genera esta inversión.

Digamos que un empresario invierte en su empresa comprando nuevos equipos, pero luego solo reinvierte los retornos hasta el monto del costo en que incurrió. Si los ingresos se lo permiten, pudiera invertir aún más y abrir nuevas oportunidades a su emprendimiento. Así mismo se puede trabajar con el suelo urbano, con una visión de iniciativa de inversión, pero desde el sector público.

Más allá de robustecer la norma existente de valorización y comenzar a utilizarla más, en Panamá se requiere modernizar el catastro y ampliar su alcance y cobertura. También se debe reforzar el marco normativo del ordenamiento territorial, introduciendo conceptos como el suelo creado y el coeficiente de aprovechamiento básico, que son materia para un artículo futuro.

Todo lo anterior permitiría no solo usar más y de mejor manera la valorización, sino, al introducir instrumentos de gestión que permitan el RS, plantear dinámicas que permitan ciclos más sostenibles y prósperos de desarrollo inmobiliario, sin que esto genere fricciones con las comunidades, sino en una relación más equilibrada.

Sin embargo, para que este potencial se pueda llevar a la práctica, debe haber confianza entre el sector público, la empresa privada y la población. Esto se podrá lograr solo con transparencia. Cada actor debe preguntarse entonces ¿qué está haciendo a favor de crear estas condiciones?