¿Promesas incumplidas? Cinco años de quejas contra promotoras inmobiliarias

Durante los últimos cinco años, el sector inmobiliario panameño no solo ha sido uno de los motores de la economía, sino también uno de los más cuestionados por los consumidores. Entre enero de 2020 y diciembre de 2025, la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) recibió 3,178 quejas formales contra empresas inmobiliarias, asociadas a un monto reclamado que supera los $197.3 millones, una cifra que pone en entredicho las prácticas contractuales y comerciales del sector .

Lejos de tratarse de reclamos aislados, los datos oficiales revelan un patrón reiterado de conflictos que se repite proyecto tras proyecto: cláusulas consideradas abusivas, devoluciones de dinero que no llegan, información incompleta al momento de la venta y viviendas con vicios ocultos que aparecen tras la entrega.

El motivo más frecuente de las quejas es la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos, con 876 casos que representan por sí solos $118.2 millones en montos reclamados. Esta categoría concentra más del 60 % del valor económico total de las reclamaciones, lo que sugiere que el problema no está solo en fallas constructivas, sino en cómo se estructuran los contratos de compraventa.

A esto se suman 672 quejas por devolución de dinero, por un monto superior a $8.7 millones, muchas de ellas vinculadas a desistimientos de compra, cancelaciones de proyectos o incumplimientos de plazos que dejan al consumidor atrapado en procesos largos y costosos.

Otro foco sensible es la falta de información, con 633 quejas y más de $20.5 millones reclamados. En la práctica, esto se traduce en consumidores que aseguran haber comprado sin conocer condiciones reales del proyecto, cambios en especificaciones, áreas comunes no entregadas o modificaciones unilaterales del contrato.

Las denuncias por vicios ocultos (385 casos por $15.9 millones) y incumplimiento de contrato (295 quejas por $21.6 millones) refuerzan la percepción de que, una vez entregada la vivienda, la carga de probar los defectos recae casi por completo en el comprador, incluso cuando se trata de problemas estructurales.

Aunque la Acodeco aclara que el número de quejas no implica automáticamente culpabilidad, el volumen sí permite identificar a las empresas que más veces han sido llevadas ante la autoridad.

Encabezan la lista:

A este grupo se suman decenas de promotoras con entre 20 y 40 reclamos cada una, lo que evidencia que el problema no se concentra en una sola empresa, sino que atraviesa buena parte del mercado formal de vivienda.

En total, más de 1,200 quejas corresponden a promotoras con cuatro reclamos o menos, agrupadas en la categoría “Otros”, lo que amplía aún más el alcance del fenómeno.

De las quejas tramitadas y resueltas a favor del consumidor entre 2020 y 2025, 2,306 casos generaron algún tipo de compensación o cierre favorable, por un monto de $137.5 millones.

La mayoría se resolvió mediante acuerdos conciliados (1,165 casos), seguidos por desistimientos y fallos a favor del consumidor, una figura que, aunque menos frecuente, concentra más de $6.3 millones en montos reconocidos.

El volumen de reclamos acumulados durante cinco años, junto con la diversidad de empresas involucradas, apunta aparentemente a un problema estructural del mercado inmobiliario, donde el consumidor suele firmar contratos extensos, técnicos y poco negociables, en una de las decisiones financieras más importantes y extensa de su vida.