Tasa del 2% a la vivienda: ¿impulso fiscal o golpe al mercado inmobiliario?

El debate sobre la tasa del 2% al Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) en viviendas nuevas ha provocado un cisma de opiniones entre el Gobierno Nacional y el sector inmobiliario. La controversia plantea si la medida es un impulso fiscal necesario o un obstáculo al derecho constitucional de acceso a la vivienda.

El ITBI se introdujo formalmente al sistema tributario panameño desde la Ley 106 de 1974, es decir, hace más de 50 años. Aunque el Código Fiscal exige el cobro del 2%, diversas leyes de Interés Preferencial (como la Ley 3 de 1985 y sus múltiples reformas, hasta la más reciente Ley 431 de 2024) son las que “daban vida” a las exoneraciones.

Sumado al regreso del ITBI, la industria viene viviendo momentos de recesión tras el vencimiento del Bono Solidario de Vivienda (el aporte de $10,000 para el abono inicial) en junio de 2024, por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

El ministro de Economía y Finanzas, Felipe Chapman, sostiene que el ITBI no se trata de un nuevo tributo sino del vencimiento de una exoneración histórica.

“No es que se está aplicando un impuesto nuevo, ¡ojo! Lo que venció fue una exención al impuesto. El impuesto ya ha existido. Lo que había es que el impuesto estaba en una excepción a pagar y ya llegó a un vencimiento”, aclaró Chapman.

Norberto Delgado, presidente de Convivienda, sin embargo, alerta sobre una preocupante narrativa que presenta la vivienda como un costo o una presión fiscal, cuando los datos demuestran que es un motor económico vital.

Según Delgado, por cada dólar que se deja de invertir en construcción, la economía pierde $2.35 en actividad económica, lo que convierte a este sector en un multiplicador del crecimiento que actualmente sostiene a más de 150,000 familias panameñas.

Desde la perspectiva técnica, el economista Eric Molino Ferrer y el gremio inmobiliario coinciden en que el ITBI del 2% actúa como una barrera de entrada infranqueable, ya que no es un costo financiable, sino que debe pagarse al contado.

En una vivienda promedio de $100,000, explicó que el abono inicial se duplicaría de $2,000 a $4,000, lo que obligaría a las familias de segmentos bajos a ahorrar hasta por tres años adicionales solo para cubrir el impuesto.

“Esta exclusión es alarmante: panameños con ingresos inferiores a los $900 mensuales quedarían prácticamente fuera del mercado formal, ampliando un déficit habitacional que ya ronda las 180,000 unidades”, advirtió el economista.

El argumento central de Ferrer es que, al desincentivar la compra de viviendas, se dejan de percibir otros tributos derivados de la construcción y el consumo, lo que obliga a buscar “rentas sustitutivas” que no lesionen el crecimiento.

Esta visión es compartida por Elisa Suárez de Gómez, directora de Convivienda, quien subraya un dato histórico: durante 50 años, la ley de intereses preferenciales protegió a las viviendas nuevas de este cobro para fomentar la inversión privada y facilitar el acceso al primer hogar.

Por lo tanto, consideró que este cambio rompe con un paquete de incentivos que hizo de Panamá un país líder en inversión inmobiliaria.

Suárez añade que en el contexto actual la industria arrastra una desaceleración acumulada de más del 55% entre 2024 y 2025, y advierte que el Estado, en su afán de recaudar $37 millones, podría provocar una pérdida neta superior a los $95 millones al desincentivar la inversión y el consumo.

El impacto, sin embargo, no es homogéneo. Norberto Delgado enfatiza que el golpe es más profundo en el interior del país, donde la construcción representa hasta el 20% de la actividad económica local.

Manifestó que “al frenarse los proyectos, el empleo no se traslada a sectores equivalentes, sino que se desplaza hacia actividades como la agropecuaria, que paga salarios significativamente menores y presenta alta informalidad, lo que transforma un tema sectorial en un problema sistémico de vulnerabilidad social”.

Por su parte, el viceministro de Finanzas, Fausto Fernández, matiza que el enfriamiento del sector también responde al retiro del bono solidario de vivienda y a una deuda estatal con la banca que supera los $200 millones.

“Mientras el MEF mantenga deudas pendientes por el interés preferencial, las instituciones financieras seguirán perdiendo el apetito por otorgar créditos, creando un cuello de botella que ninguna ley de incentivos podrá resolver por sí sola”, subrayó Fernández.

El Ejecutivo mantiene una postura de apertura condicionada. El ministro Chapman ha reiterado su disposición de “puertas abiertas” para revisar informes técnicos, siempre y cuando las propuestas de los gremios no comprometan las metas de recaudación necesarias para sostener el grado de inversión y el riesgo país.

El consenso final entre los actores apunta a que facilitar el acceso al hogar propio es la vía más efectiva para fortalecer la clase media y reducir la pobreza; por ello, la decisión sobre el ITBI del 2% no debe verse como un detalle tributario menor, sino como una definición estratégica sobre si el Estado optará por ampliar el acceso a la propiedad o restringirlo en un momento de fragilidad económica nacional.