Hipotecas contra fastos comunes: el poder sobre lo colectivo

Hay una idea instalada en los tribunales y en el mercado: que una hipoteca lo arrasa todo. Que, cuando un banco ejecuta una unidad inmobiliaria, las cuotas de gastos comunes pasan a ser un problema secundario de la administración y de los vecinos. Pero esa idea no es una norma. Y, en materia de propiedad horizontal, contradice la arquitectura misma de la Ley 284 de 2022.

La propiedad horizontal no es un contrato privado de convivencia. Es un régimen legal de orden público: una forma especial de propiedad en la que lo privado solo puede existir porque existe y se conserva lo común. El apartamento tiene valor porque hay agua, ascensores, seguridad, seguro contra incendio, áreas comunes y una estructura administrada colectivamente. Sin esa infraestructura, la garantía hipotecaria pierde valor junto con la vivienda.

Por eso las cuotas de gastos comunes no son una deuda personal ordinaria. La Ley 284 las define expresamente como obligaciones de carácter real: recaen sobre la unidad, sin importar quién sea su propietario. No es una sutileza académica. Es la decisión legislativa de asegurar que el edificio siga funcionando aunque cambie el dueño, haya un embargo o se ejecute una hipoteca.

La ley incluso es más precisa. Establece que, en la transferencia, gravamen, secuestro o embargo de una unidad, esos derechos y obligaciones deben incluirse y no pueden separarse de la unidad inmobiliaria. Es difícil imaginar términos más directos para el escenario de una ejecución hipotecaria. El acreedor no puede tomar la garantía como si el edificio que la sostiene fuera un asunto ajeno.

Tampoco puede alegar sorpresa. La unidad inmobiliaria nace del régimen de propiedad horizontal inscrito en el Registro Público. Antes del título constitutivo hay una finca; después, hay apartamentos sujetos a reglas, cargas y derechos comunes. El banco presta sobre una cosa que ya viene definida por ese régimen y cuyas restricciones son públicas y consultables. La hipoteca, por tanto, no precede a la carga comunitaria: nace dentro de ella.

Incluso en el caso inverso —cuando una finca hipotecada se incorpora luego al régimen— la Ley 284 exige el consentimiento del acreedor hipotecario. En una u otra secuencia, el banco conoce la condición jurídica de la propiedad que recibe como garantía. No es un tercero extraño a la obligación colectiva, sino un actor que se beneficia de un bien cuyo valor depende de que los demás sigan financiando su conservación.

El Código Procesal Civil contiene, además, mecanismos que rara vez se aplican con la seriedad que merecen. El numeral 17 del artículo 732 dispone que, si se ejecuta una hipoteca, no podrá inscribirse un traspaso de titularidad sin acreditar que el inmueble está al día en gastos comunes al momento de la inscripción. También establece que el acreedor hipotecario deberá pagar las cuotas pendientes cuando ejerza su derecho. La Ley 284 exige, por su parte, el paz y salvo para la adjudicación por remate judicial.

La secuencia debería ser sencilla: sin paz y salvo no hay inscripción; sin inscripción no hay título; sin título no hay entrega del bien. La legislación previó candados para evitar que el costo de un crédito privado se trasladara silenciosamente a decenas de familias. El problema no es la falta de reglas. Es que muchas veces el debate no llega a ellas.

En lugar de analizar el fondo, el litigio suele quedar atrapado en obstáculos procesales: la fecha de un estado de cuenta, la legitimación pasiva del banco o un documento no digitalizado. Conviene además una precisión conceptual. Las cuotas de gastos comunes no necesitan competir como un crédito más, porque la ley las configuró como una carga real que acompaña a la unidad. La distinción importa: la prelación decide cómo se distribuye un valor entre acreedores; la carga real determina, antes que eso, qué obligaciones viajan con el bien. Confundir ambos planos termina por vaciar de contenido una regla que el legislador redactó para proteger la viabilidad material de la vida en comunidad.

El problema se agrava con una práctica frecuente: el banco demanda, embarga y luego llega a un arreglo con el deudor. El proceso permanece abierto, sin remate ni adjudicación, mientras la unidad continúa usando servicios que no paga. El ascensor sigue funcionando, la seguridad sigue cubriendo el edificio, el seguro sigue vigente y los vecinos siguen financiando la conservación del inmueble que respalda un crédito ajeno.

Así, la propiedad horizontal queda esperando una decisión bilateral entre banco y deudor para activar sus derechos. Eso no es protección jurídica; es una expectativa sometida a la voluntad de otro. La comunidad debe poder participar en el proceso donde se decide el destino del bien que sostiene con sus cuotas, no para paralizar una ejecución, sino para que su derecho exista efectivamente.

Esto no enfrenta a administradores contra bancos. Se trata de reconocer una realidad básica: la propiedad horizontal es una de las formas más extendidas de propiedad compartida en Panamá. Cuando se debilita su capacidad de cobrar lo que la ley reconoce como real, se castiga a quienes cumplen para subsidiar a quienes no lo hacen.

La Ley 284 ya tomó partido por la conservación de lo colectivo. Falta que los tribunales la lean completa.