Por querer besarla, no la escupas

Decía un viejo sonaeño que hay que tener cuidado, porque por querer besarla uno la escupe. Es la advertencia del que ha visto muchas veces cómo algo que se presenta como un acercamiento termina dejando otra cosa en la cara. No se me ocurre mejor descripción del Anteproyecto de Ley 112, prohijado esta semana por unanimidad en la Comisión de Infraestructura Pública y Asuntos del Canal, que dicho sea de paso no es la comisión donde uno esperaría ver gestarse una reforma al régimen de propiedad horizontal.

La Ley 284 necesita reformas, y muchas es cierto. De hecho cumple cuatro años sin reglamentar, más lo que este texto hace, en lo esencial, es desarmar lo que sí venía funcionando. No voy a especular sobre por qué. Me limito a lo que el articulado dice y a lo que produce, que ya es bastante.

La cuota no es una deuda: es una carga sobre la cosa

Antes de discutir si el reparto propuesto es justo, hay que entender qué se está repartiendo, porque ahí está el error de origen.

Cuando un edificio se incorpora al régimen de propiedad horizontal, lo que se inscribe en el Registro Público no es un reglamento de convivencia entre vecinos. Es una restricción de dominio. El propietario recibe algo privado que solo puede existir porque existe y se conserva lo común, y a cambio su dominio queda limitado.

Toda restricción de dominio necesita un mecanismo por el cual se hace efectiva, y el legislador lo dijo con todas sus letras en el artículo 21 de la Ley 284: las cuotas de gastos comunes son de carácter real por recaer sobre la unidad inmobiliaria, independientemente de quién sea su propietario. La cuota no es un crédito que la comunidad tenga contra una persona. Es el modo en que esa restricción se realiza sobre la cosa. Por eso persigue a la finca y sobrevive al cambio de dueño.

Y de ahí se sigue lo que el anteproyecto no ve: si la carga es real, su medida tiene que ser una medida de la cosa. El metraje es la cosa. El coeficiente de participación es la extensión registral de esa cosa. Ambos constan en el plano, en la escritura y en el folio real. El número de apartamentos que tenga el edificio, en cambio, no es un atributo de mi finca.

El anteproyecto no está cambiando una tarifa. Está sustituyendo una medida real por una medida por cabezas, y deja intacto el artículo 21 que sigue llamando real a la obligación. Nos deja una carga que la ley califica de real, que sigue recayendo sobre la unidad, pero cuyo monto ya no tiene nada que ver con esa unidad. En cristiano: una capitación disfrazada de carga real.

El ejemplo que lo explica todo

Póngase usted en un edificio de cien apartamentos. Bajo la regla vigente, si el vecino del 12 divide su apartamento de doscientos metros en dos de cien, el metraje total del edificio no cambia y la cuota de usted no se mueve un centavo. La operación no le afecta.

Bajo el reparto en partes iguales, la cuenta es el presupuesto dividido entre el número de apartamentos. Si el vecino segrega, ahora son ciento uno, y la cuota de los cien restantes cambia automáticamente. Con una sola escritura, un propietario puede alterar la carga que pesa sobre la finca de todos sus vecinos, sin pedirle permiso a nadie.

No es una hipótesis rebuscada. Es aritmética. Y choca de frente con el artículo 50 de la ley vigente, que le permite a la Junta Directiva ajustar porcentajes en casos de segregación o fusión precisamente siempre que no se alteren las cuotas de las demás unidades. Bajo el nuevo criterio esa condición es imposible de cumplir. El anteproyecto deroga esa norma sin decirlo.

Hay algo más, menos visible y más serio. Hoy cualquier comprador o cualquier banco puede calcular, antes de firmar, cuánto pesa la carga sobre esa finca: basta el metraje y el reglamento inscrito. Con el nuevo criterio, la cuota deja de depender de datos de la finca y pasa a depender de cuántas fincas haya en el edificio en cada momento. La carga se vuelve incalculable de antemano. Y una restricción inscrita vale, precisamente, porque cualquiera puede medirla en el Registro.

El metraje no es un impuesto al lujo

Se dirá que cobrar por metros es cobrar por tener más. No es así. El metraje determina cuánta gente cabe; cuánta gente cabe determina cuánto se usa el ascensor, cuánta basura sale, cuánto tránsito pasa por la garita y cuánto se desgasta el piso del vestíbulo.

Esa cadena ya está en nuestro ordenamiento. Las normas de ordenamiento territorial asignan estacionamientos según el tamaño y la composición de la unidad, y los artículos 12 y 15 de la misma Ley 284 condicionan el traspaso de estacionamientos al cumplimiento de esas normas. El derecho panameño ya presume que a mayor unidad corresponde mayor ocupación. Y el artículo 10 razona en valor por metro cuadrado cuando fija el piso de valor de un penthouse.

Cobrar por metraje no es cobrar por lujo. Es cobrar por consumo, medido con el único indicador objetivo que consta en el plano, en la escritura y en el Registro Público. Contar residentes sería inverificable y contrario al principio de confidencialidad que la propia ley consagra.

Es verdad que parte del gasto es fijo: el honorario del administrador, el contrato del ascensor, la cantidad de oficiales por turno. Pero eso no es un problema pendiente ni justifica nada, porque el régimen vigente ya lo resolvió. El artículo 26 permite que la asamblea fije la cuota de otra manera con el sesenta y seis por ciento de las unidades al día. La comunidad que quiera un criterio mixto puede adoptarlo hoy, decidido por ella y no impuesto desde afuera. Lo que el anteproyecto hace es quitarle esa facultad y reemplazarla por una regla única para cinco mil propiedades horizontales que no se parecen en nada.

Y hay un detalle que remata el asunto. El mismo artículo 25 que el anteproyecto modifica es el que obliga a contribuir a las pólizas contra incendio y terremoto sobre todo el edificio. Esas primas se calculan sobre el valor asegurado. Cobrarlas en partes iguales significa que el dueño del apartamento barato le paga el seguro al dueño del caro. Eso no es corregir una injusticia. Es fabricarla.

Lo que le hace a las hipotecas

Cuando un banco tasó su garantía y aprobó el préstamo, la carga que pesaba sobre esa finca era calculable: metraje por tarifa. Esa cuota entró en la evaluación de la capacidad de pago del deudor. El anteproyecto la cambia por ley, sobre créditos ya desembolsados, sin que intervenga el acreedor ni el deudor.

¿Y a quién le sube la cuota? Al dueño de la unidad pequeña, que es exactamente el que compró con hipoteca de interés preferencial bajo la Ley 3 de 1985. Le sube el gasto fijo, le baja la capacidad de pago, y la Ley 284 tiene lista la cascada: recargo de hasta veinte por ciento, suspensión de áreas comunes a los dos meses, proceso ejecutivo con el estado de cuenta como título y reporte al banco. Estamos hablando de fabricar morosidad por vía legislativa en el segmento que la política de vivienda dice proteger. Del otro lado, al penthouse le baja la cuota y le sube el valor neto.

Pero el daño mayor es otro, y es el que va a doler dentro de diez años. Las comunidades de propietarios se defienden de los acreedores hipotecarios con un argumento sólido: la restricción del régimen nace con la unidad, le es congénita, es anterior a cualquier hipoteca, y nadie puede constituir gravamen sobre más derecho del que tiene. La hipoteca nació subordinada a ella.

Ese razonamiento funciona porque la restricción preexistente tenía una medida cierta e inscrita. Si mañana el legislador puede cambiar por ley ordinaria la medida de esa carga, el banco tendrá una réplica que hoy no tiene: yo me subordiné a la restricción que constaba en el folio real, la que ahora se me opone tiene otra medida y otro fundamento, posteriores a mi asiento, y en lo que exceda no me es oponible.

No digo que ese argumento deba ganar. Digo que hoy no existe y que este proyecto lo crea. Ese es, a mi juicio, el daño mayor: el texto que se presenta como una defensa de los propietarios le quita a la propiedad horizontal poder institucional frente a los acreedores hipotecarios, que es el único terreno donde una comunidad de vecinos compite contra un acreedor profesional. Y hacia adentro produce el mismo efecto invertido: baja la cuota del que más tiene y se la sube al que menos tiene.

Los otros tropiezos

El anteproyecto crea un artículo 26-B que obliga a devolverles a los propietarios, en partes iguales, los remanentes no usados al cierre del año. Suena generoso hasta que uno recuerda dos cosas. Primero, que la asamblea de propietarios es, por mandato del artículo 58, un órgano sin ánimo de lucro, no una sociedad que reparte dividendos. Segundo, que el Fondo para Imprevistos es apenas el uno por ciento de los ingresos anuales y que el artículo 46 prohíbe usarlo para gastos previsibles. La pintura de la fachada, el cambio del ascensor, la impermeabilización de la azotea: todo eso es previsible y por definición queda afuera. Si además le quitan a la comunidad la posibilidad de guardar remanentes, la única salida es la cuota extraordinaria de golpe. El proyecto encarece la vida en PH mientras jura que la abarata.

Y está el límite de dos poderes por persona en las asambleas, presentado como una defensa contra la concentración de votos. Se dispara al pie. El artículo 67 permite que, si fracasa la primera convocatoria, la asamblea sesione con apenas el veinte por ciento de los propietarios y decida por mayoría simple. Restringir poderes no le quita poder a nadie: baja la asistencia. Y al bajar la asistencia hace más probable el escenario del veinte por ciento, que es justamente donde el que está organizado manda. Además no toca al destinatario que invoca: la promotora dueña de veinte apartamentos vota veinte veces por derecho propio, porque eso no son poderes, es titularidad. Al único que se restringe es al propietario ausente. Que en Panamá, con la cantidad de dueños no residentes que tenemos, no es una minoría anecdótica.

La salida

Nada de esto exige reformar la Ley 284 en este punto. El artículo 26 vigente ya resuelve lo que el anteproyecto dice haber encontrado: si en un edificio el metraje produce resultados injustos, esa asamblea puede fijar la cuota de otra manera con el sesenta y seis por ciento de las unidades al día. La facultad existe, es de cada comunidad y se ejerce con sustento técnico. Lo que corresponde es dejarla donde está, no sustituirla por una regla única impuesta a realidades que no se parecen.

Y antes de tocar la ley, valdría la pena reglamentarla. Cuatro años lleva esperando. Buena parte de lo que el anteproyecto dice querer arreglar, empezando por las asambleas virtuales, es materia que el artículo 68 le encomendó al Ministerio de Vivienda por resolución ministerial.

En el primer debate deberían sentarse los administradores, los promotores y los propietarios. Pero también la Superintendencia de Bancos y la Asociación Bancaria, porque aquí se está moviendo el piso de garantías hipotecarias ya constituidas y nadie los ha llamado.

Que se corrija la ley, en buena hora: falta le hace. Pero esto no la corrige. El refrán del viejo sonaeño supone que quien se acerca quería besar. Yo no sé si aquí quería. Lo que sé es que la propiedad horizontal panameña necesitaba un beso, y sé lo que este anteproyecto le va a dejar en la cara.