El auge del mercado de crédito hipotecario, ¿una preocupación?

Frente a las tendencias de los mercados globales, es importante considerar tanto el análisis macroeconómico como el impacto significativo que estas tendencias pueden tener un impacto en nuestra situación financiera personal.

La alta demanda reportada en diversos mercados de activos en los recientes años es una de estas tendencias, considerándose la posible promoción de burbujas resultado del boom o auge que se experimenta en determinados sectores, pero que es originado a partir de la presión de los consumidores a la oferta en el sector privado, quienes cuentan con mayor acceso al crédito.

Estos reportes de auge de los mercados son típicos de los períodos de recuperación dado que en estas etapas de los ciclos económicos es cuando las personas cuentan con mayor poder adquisitivo.

En la actualidad, uno de los mercados cuyo panorama para los próximos años se debate con frecuencia es el mercado inmobiliario, estimado en $200 billones a nivel global (cifra citada por The Economist , 2018). Reporta una continua alza de precios y un incremento en las carteras crediticias a nivel global, siendo las hipotecas residenciales un significativo componente de este incremento del crédito.

Si evaluamos la situación desde el punto de vista de satisfacción de las necesidades básicas que tiene una persona, entre mayor sea la capacidad para adquirir una vivienda, mayores las probabilidades de experimentar un auge del mercado inmobiliario. Aunque la palabra auge pueda transmitir la percepción de posterior desestabilidad de un mercado en particular, llámese inmobiliario o cualquier otro activo, las alzas de precio son resultado de la ley de la oferta y la demanda.

El tema al que se debería prestar mayor atención es cuando tenemos un auge inmobiliario que se promueve gracias al uso masivo de las facilidades crediticias.

De acuerdo con un estudio denominado Siete Preguntas Mercado Inmobiliario Global (FMI, 2014), se indica que el auge gemelo o simultáneo del mercado inmobiliario y el mercado de créditos es una amenaza a la estabilidad financiera. Esta presunción es apoyada en base al análisis realizado de 23 economías que experimentaron un auge gemelo durante la crisis financiera de las hipotecas (2007-2008). De este estudio, 21 de estas economías reportaron crisis financiera o una contracción de su Producto Interno Bruto (PIB) versus los períodos anteriores.

Haciendo un contraste con siete economías que solo experimentaron auge del mercado inmobiliario, mas no en el mercado de créditos, solo dos de las siete experimentaron una crisis sistemática con niveles de recesión moderados. Por lo que podemos corroborar que el impacto negativo que pueda originarse de un auge inmobiliario se agrava cuando se reporta de manera simultánea un auge del mercado de crédito.

USO DEL CRÉDITO

La potencial desestabilidad financiera que se podría originar de un auge doble como el previamente descrito, llama a considerar futuros eventos y sus impactos no solo a nivel macroeconómico sino considerar cómo impacta nuestra situación financiera desde la perspectiva de consumidores de los productos financieros.

Desde la perspectiva del consumidor, quien adquiere la hipoteca debe de considerar una evaluación de las actuales tendencias con respecto a las tasas de interés, principalmente quienes mantienen obligaciones bajo términos de interés variables.

Considerando los incrementos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos a partir del período 2015, las obligaciones personales como lo son las hipotecas residenciales tienen potencial de tornarse más costosas, es decir que el interés acordado y pagadero al presente incremente. Así lo corroboramos al evaluar los incrementos de las tasas de los fondos federales y las tasas de referencia bancaria ( prime rates ). Estas últimas se toman como base para establecer las tasas de interés de las facilidades personales que ofrecen las instituciones del mercado norteamericano.

Consultando las cifras históricas, las tasas de los fondos federales han aumentado de 0.25% (diciembre, 2015) a 2.25% (septiembre, 2018) en los últimos tres años. Ala vez, las tasas de referencia también incrementan alineadas a las tasas de los fondos federales, reportándose un aumento de 0.0175 puntos porcentuales entre diciembre 2015 a septiembre 2018 (2015: 3.5% versus 2018. 5.25%).

¿Cómo los incrementos de la tasa de los fondos federales impactan en las tasas de préstamos personales como la de las hipotecas residenciales? Dado que las tasas de fondos federales son aplicadas por los bancos para realizar préstamos entre las instituciones y cumplir con lineamientos de reservas establecidos, si esta incrementa esto significa mayor costo para estas instituciones. Por lo tanto, si al banco le toca hacer frente a un incremento de la tasa de interés, este costo puede ser traspasado al consumidor a través de diversos productos de crédito, entre estos los préstamos hipotecarios.

EXPERIENCIA EN EL ÁMBITO LOCAL

Si consultamos las cifras históricas reportadas en los Informes de Actividad Bancaria publicados en el sitio web de la Superintendencia de Bancos de Panamá, se confirma el crecimiento de la cartera crediticia del Centro Bancario Internacional (CBI) así como del Sector Bancario Nacional (SBN) en la última década.

A partir del período 2010, con reportes de crecimiento económico del 7%, se confirma un incremento de 13.3% de la cartera crediticia total del SBN con respecto al período 2009, siendo el sector hipotecario el mayor contribuyente y reportando una variación porcentual al alza del 9.8%.

FICHA

La autora conduce el segmento ‘Su ventana financiera' en @Estrellaonline

Nombre completo: Laritza del Rosario Lezcano Navarro

Ocupación: Consultora Financiera

Resumen de su carrera: Master en Inversiones y Finanzas y Diplomado de Economía y Finanzas de la Universidad Queen Mary University of London. Licenciatura en Contabilidad, Banca y Finanzas de la Universidad Santa María La Antigua de Panamá. Experiencia laboral en auditoría comercial, análisis financiero e implementación de análisis cuantitativo.

Comparando estas cifras diciembre 2010 versus diciembre 2015, reportándose crecimiento económico sostenible del 6.8%, el crédito interno privado del SBN incrementa aproximadamente un 80% (2010: $24,337 versus 2015: $43,912). Para el período 2015, las hipotecas constituyen el segundo componente de mayor aporte luego de los préstamos otorgados al comercio.

En los últimos períodos los informes desglosan las cifras correspondientes a hipotecas residenciales y comerciales, siendo las primeras de mayor demanda. Para diciembre 2017 se reporta un incremento de hipotecas del 10.1% con respecto a diciembre 2016 (2017: $14,083 versus 2016: $12,794). Con respecto a las variaciones julio 2018 versus julio 2017, las hipotecas residenciales se mantienen en crecimiento pero moderado de 6.7% (2018: $16,548 versus 2017: $15,514).

A partir de estas cifras, podemos corroborar que en nuestro mercado local también experimentamos lo que otras economías a nivel global confirman: un alza al uso del crédito personal, principalmente la hipoteca residencial. Esto es atribuible en parte a la oferta de unidades de vivienda y proyectos que se han entregado en los últimos años permitiendo la colocación de facilidades crediticias en diferentes segmentos de mercado.

Frente al panorama, existen controversias que se originan a partir de las diversas percepciones que se tienen del mercado inmobiliario global. Acorde a estudios, se reporta expectativas de crecimiento moderado del mercado al considerar las acciones que se llevan a cabo en el día a día con respecto a política monetaria y su potencial impacto en los créditos.

Mientras, otros estudios comunican que lo que hoy presenciamos a nivel de los mercados globales es solo el resultado de los cambios experimentados en las economías y los factores que entran en juego. Se afirma que debe ser considerado el hecho de que existe una clase media en crecimiento, porcentajes de desempleo bajo promedios regionales, y cambios demográficos, por lo que no debería catalogarse como alarmante.