Alza del umbral para el interés preferencial dispararía precios

En 2017, las ventas del sector inmobiliario, entre ellas las de proyectos de interés preferencial, disminuyeron 19%. Para este año se estima incrementarla, según datos del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda).

Frente a este panorama, el presidente de la Cámara Panameña de la Construcción (Capac), Héctor Ortega, dio a conocer que el Gobierno estudia la posibilidad de aumentar el tope del precio de las viviendas para acceder al interés preferencial, de $120,000 a $150,000.

‘La medida, más que resolver el problema de la vivienda de los sectores populares y capas medias, promueve ganancias extraordinarias a los especuladores',

MARIBEL GORDÓN

ECONOMISTA

Pero con la exigencia de que la vivienda sea nueva, el interés preferencial beneficia más al constructor que al mismo comprador, ya que limita el inventario disponible y lo obliga a comprar casas más pequeñas, más lejos y más caras, señalan los economistas.

El economista Francisco Bustamante percibe la posibilidad de elevar el umbral del interés preferencial como un tema ‘muy complejo', pues las políticas y los programas de vivienda surgieron hace años, inicialmente en Chile, bajo el concepto de la ficha CAS (Comité de Asistencia Social), para dar oportunidad a las personas que necesitaban viviendas y que no eran sujetos de crédito.

Sin embargo, el modelo panameño es el del subsidio al precio del financiamiento. La tasa de interés se hizo hace más de 25 años, cuando estaba en 12-14% anual. ‘Desde el punto de vista del costo financiero del dinero, no se justifica el subsidio a la tasa de interés. La misma es tan baja hoy, que no es un obstáculo para la compra venta de las casas', indica Bustamante.

Considera que la razón de que la gente no compre más es otra: ‘la pérdida de ingresos o de capacidad adquisitiva por el exagerado costo de vida de Panamá'.

En ese sentido, señaló que poner un límite superior de $150,000, como ha ocurrido en el pasado, significa que: (a) el subsidio no es al comprador, sino al oferente o promotor de viviendas; y (b) el subsidio lo que hace es que la oferta de casas se posiciona en el precio más alto, elevando el de la vivienda.

Con ello, ‘cada día, se le hace más difícil al consumidor poder adquirir una vivienda, ya que no hay competencia entre los promotores para ofrecer un mejor producto, ni un precio más bajo', dijo.

La directora de Promoción para la Inversión Privada del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Dania Rosas, también comunicó la afiliación de más de 630 promotoras y otro tanto en proceso de afiliación para desarrollar proyectos con el programa Fondo Solidario.

Por otro lado, Bustamante señala que al otorgar la tasa subsidiada el gobierno está renunciando a legítimas fuentes de ingresos fiscales.

Destacó que parte del problema de la falta de recursos para dinamizar el sector agropecuario es que el gobierno ha legislado para usar los recursos del FECI en subsidios a la tasa de interés hipotecaria.

‘Lo que el banco deja de cobrarle a los compradores de casas, lo descuenta de lo que tiene que pagar en impuestos; inclusive podría hasta recibirlo como reembolso de parte del Gobierno', explica.

ESPECULACIÓN

La economista Maribel Gordón opina que, entre otros, uno de los principales problemas de acceso a la vivienda en el país es la especulación inmobiliaria.

Viviendas cuyo precio es 200% o 300% mayor a su costo de construcción. Sectores de ingresos bajos que no son sujetos de crédito hipotecario, capas medias que cada vez más tienen que acceder a viviendas de menor calidad y más apartadas a precios más altos, enumera Gordón.

Sugiere que una política económica de vivienda debe realizar un análisis integral del problema. Pero persiste una gestión que valora más las ganancias empresariales que el derecho a la vivienda de la población. ‘La medida, más que resolver el problema de la vivienda de los sectores populares y capas media, promueve garantizar ganancias extraordinarias a los sectores especuladores', afirmó Gordón.

Por su parte, al financista y docente universitario Allan Corbett le parece que la medida puede ayudar en algo, pues considera que desde el inicio ese debió ser el límite: $150,000. Sin embargo, no contemplaron el valor global de las viviendas en ese momento. ‘Creo que es la corrección de su falta de prevención y mal análisis de los precios del mercado en su momento. Además, dejaron por fuera que se venía una crisis en ese mercado. El problema que ve es que hay decisiones que al ser tardías no surten efecto o se diluye el efecto', comentó.

Otro elemento a considerar, según Bustamante, es que los recientes ajustes en el costo de la mano de obra lo que hacen es encarecer la vivienda, promover que haya sustitución de tecnologías en la producción de viviendas, buscando abaratar los costos y, por ende, menor empleo de obreros. Eso sin contar con el aumento de costos para las obras públicas en la negociación de la construcción.

Bustamante cree que si hay que dar un subsidio mayor a la tasa de interés sería para viviendas fuera del área urbana de Panamá y Colón, o en otras provincias, para dinamizar la economía en otras regiones. Asimismo, consideraría un plan de recuperación de la ciudad para que se reconstruyan edificaciones para recuperar la densidad de población en la capital.

Al final del día, Bustamante cree que uno o dos puntos en la tasa de interés, con el costo de las viviendas que van a subir —las de más bajo rango— no lograría dinamizar el mercado de viviendas sociales, sector que necesitan el apoyo urgentemente.

En 2017, en Panamá se construyeron un total de 7,219 soluciones habitacionales, 1,645 menos que en 2016 (8,864 viviendas). Esto a su vez reflejó una disminución de 19% en el volumen de ventas. De este total, el 78% de las ventas de viviendas están dentro del rango de $120,000 o menos. El 19% de $120,000 hasta $350,000; y el 3% , por encima de los $350,001. Para este año 2018, se proyecta un crecimiento de 11%, según cifras de Convivienda.