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15 de Jul de 2020

Nacional

Una renuncia estatal a la planificación urbana: caso Condado del Rey

Uno de estos espacios ganados por la ciudad, con la reversión de las tierras del Canal a Panamá, fueron las tierras de lo que ahora corresponde a Condado del Rey. Finca segregada de los bienes revertidos de la antigua Zona del Canal, mediante la Ley 1 del 14 de enero de 1991, y transferida a la Caja de Ahorros en 1992

Durante la mayor parte del siglo XX, urbanistas e historiadores plantearon la aparición de la antigua Zona del Canal como una suerte de estrangulamiento de la ciudad de Panamá.

A partir de 2001 se da un proceso de crecimiento urbano de esta finca que implicó el desarrollo de alrededor de 14 proyectos inmobiliarios. La fragmentación de estos desarrollos ha llevado al colapso del sistema pluvial y del tráfico. Los datos de la evolución urbana fueron generados a partir de imágenes de Google Earth por el autor.Carlos Gordón

La ocupación estadounidense de la zona, a inicios del siglo XX, secuestraba el crecimiento urbano que históricamente se había dado a lo largo del ferrocarril transístmico, el área de mayor densidad de población del istmo (Lasso, 2019).

Por otro lado, forzaba el crecimiento urbano hacia el este, a las fincas de terratenientes, quienes aprovecharon los aprietos en que se encontraba la ciudad para especular con el valor de la tierra (Uribe, 1989).

La devolución de los bienes revertidos, a través de los tratados Torrijos-Carter, se presentaba como una oportunidad para saldar esta antigua deuda y lograr un crecimiento que solventara los problemas de especulación urbana que habían afectado a la ciudad durante el siglo XX. El proceso de reversión implicó la devolución de 385 kilómetros cuadrados, de unos 5,237 edificios y otras facilidades en 12 bases militares, con un valor estimado, para 1999, de $4 billones.

“Condado del Rey se ha visto afectado por graves problemas de inundaciones, inadecuado diseño del sistema pluvial y un notable incremento de la congestión vehicular. En la medida en que no ha habido una articulación de su desarrollo, el aumento de los proyectos y de su población ha sobrepasado la capacidad de la infraestructura existente”.

¿Cómo nace?

Uno de estos espacios ganados por la ciudad, con la reversión de las tierras del Canal a Panamá, fueron las tierras de lo que ahora corresponde a Condado del Rey. Finca segregada de los bienes revertidos de la antigua Zona del Canal, mediante la Ley 1 del 14 de enero de 1991, y transferida a la Caja de Ahorros en 1992. Esta correspondía a tierras con una posición estratégica, debido a los planes que ya existían en aquella época basados en la construcción del corredor norte, su proximidad con la Ave. Ricardo J. Alfaro, la Universidad Tecnológica de Panamá y el desarrollo residencial hacia el sector de Betania.

La Zona del Canal fue un territorio en el cual no existió la propiedad privada de las tierras ni tampoco de los negocios. Con la reversión del Canal, las tierras en el área del Canal pasaron a manos del Gobierno de Panamá, que desde muy temprano fue transfiriéndolas a instituciones públicas con un carácter de bien de capitalización, o, en otras palabras, susceptibles a ser vendidas.

La necesidad de integrar de forma ordenada las tierras revertidas con el área metropolitana, conllevó a la elaboración del plan regional y la creación de la Autoridad de la Región Interoceánica (ARI), como instrumentos de planificación y gestión territorial. Este plan establecía que Condado del Rey sería un “área de uso mixto-centro urbano”, permitiendo así la construcción de todo tipo de infraestructura urbana, desde comercios, museos, hasta terminales de transporte o residencias de densidad baja, mediana y alta (Órgano Ejecutivo, 1997).

El plan regional presenta una serie de propuestas de grandes manchas de actividades a desarrollar, dejando a la iniciativa privada los temas de trazado vial, distribución e intensidad de los usos.

En color cian se presenta el límite de la finca segregada de la antigua Zona del Canal y transferida a la Caja de Ahorros mediante la Ley 1 de enero de 1991, la cual a partir de 2001 sería fragmentada y vendida a promotores inmobiliarios para su desarrollo. Esta imagen corresponde a una fotografía aérea de 2000 (Igntg).Carlos Gordón.

Bajo esta condición, la Caja de Ahorros decide llevar a fideicomisos y procesos de venta con promotores inmobiliarios, las tierras que conformarían lo que actualmente conocemos como Condado del Rey.

Entre estos procesos se encontraba el fideicomiso firmado en enero de 2001 entre la Caja de Ahorros y dos promotores privados, el cual indicaba que esta entidad era “propietaria de inmuebles en los que existe la posibilidad de desarrollar proyectos urbanísticos dentro de la ciudad de Panamá, áreas que por muchos años se habían mantenido improductivas (...) esos bienes fueron transferidos en concepto de capitalización, que a la fecha solo constituyen activos fijos, mas no productivos, siendo entonces necesaria su conversión en activos líquidos productivos”.

Para lograr la conversión de activos fijos a dinero en efectivo, se firmaba este fideicomiso con el fin de que los promotores privados pudiesen realizar estudios que “permitiesen determinar las infraestructuras y zonificación necesarias, para el desarrollo de un Plan Maestro de Desarrollo Urbano, el cual sería sometido a aprobación del Ministerio de Vivienda”. Una vez aprobado este plan maestro, sería posible que los promotores acondicionaran y habilitaran los globos servidos de terreno, con el fin de segregarlos y comercializarlos (Registro Público, 2001).

La evolución de la mancha urbana en Condado del Rey permite observar con claridad el carácter fragmentado del desarrollo inmobiliario. Entre 2003 y 2016 en las 158 hectáreas que incluían las tierras transferidas a la Caja de Ahorro en 1992, se desarrollaron unas 14 urbanizaciones correspondientes a proyectos que incluían la construcción de centros comerciales y proyectos residenciales.

En el caso de los proyectos de viviendas, estas tienen precios que oscilan entre $300 mil a $500 mil, mientras que el costo de los apartamentos puede estar entre $130 mil a $300 mil.

Condado del Rey se ha visto afectado por graves problemas de inundaciones, inadecuado diseño del sistema pluvial y un notable incremento de la congestión vehicular. En la medida en que no ha existido una articulación de su desarrollo, el aumento de los proyectos y de su población han sobrepasado la capacidad de la infraestructura existente (COTRANS, 2019).

Al no reclamar el Estado su rol de planificador urbano, el desarrollo de Condado del Rey ha reproducido los mismos problemas que ha sufrido la ciudad durante el siglo XX, como la pérdida de ecosistemas, la fragmentación del espacio urbano, y la desarticulación de la infraestructura vial, de agua y sanitaria. Problemas que en lo que va del siglo XXI, al menos en las tierras revertidas a Panamá, tendrían que haber sido superados.