Bienes e inmuebles, mercado sujeto a especulación variables que impactan la perspectiva económica

Para comprender de dónde se originan las variaciones, es imperativo que se reconozca la incidencia de la especulación. Esta es una conducta que se genera a partir de la percepción de que si existe una importante demanda alineada a la oferta o que sobrepase la misma, estos mercados se convierten en una estupenda opción, cuando realmente pueda tratarse de una burbuja o sobrevaloración. La primera idea no escapa de ser acertada en ciertos escenarios, sin embargo, la materialización de las expectativas está alineada a que se tomen las consideraciones necesarias.

La ilustración directa la tenemos en la figura del inversionista de capitales, quien tiene como objetivo la generación de renta o ganancia de y por ende, la acumulación de riqueza. Esto, ya sea por medio de la participación directa al adquirir un activo que le genere una renta futura, ganancia de capital por medio de la compra y venta o mediante la localización de capitales en vínculos colectivos como los fondos de inversión de bienes e inmuebles que generen rendimientos atractivos.

Siendo las ciudades de países desarrollados de Europa, Asia y Norteamérica las que reportan un porcentaje significativo de población en zonas urbanas, con salarios relativamente elevados frente a otras ciudades desarrolladas y emergentes, se esperaría obtener resultados positivos. Esto a partir de la correlación entre la prosperidad y la escala salarial. Ahora bien, integrando al análisis la situación de la economía mundial, donde las barreras y diferencias limitan el desarrollo, así como la existencia de mayores regulaciones e intervenciones políticas, las expectativas podrían verse menoscabadas.

Analizando el panorama actual de las principales referencias de este mercado, las ciudades de Alemania, Hong Kong y Canadá se reportan entre las propensas a que se manifiesten desplomes de precios, resultado de la sobrevaloración.

Lo anterior es atribuible a que los valores de bienes e inmuebles han incrementado en desproporción al poder adquisitivo de la demanda. Un hecho que se reporta tanto en el sector residencial como comercial, donde los censos reflejan disminución en la demanda de infraestructura y por ende en propiedades para el desarrollo de proyectos. Entre los principales indicadores que respaldan los posibles desplomes del mercado destacan la excesiva oferta de crédito, así como una actividad excesiva por parte del sector construcción.

Los riesgos aquí citados se confirman a partir del análisis como el reportado en Informe de Coeficiente Global de Riesgo de Burbujas del Mercado de Bienes e Inmuebles (2019, UBS).

Según las estadísticas, en una escala de -0.5 a 1-5+, entre las ciudades de mayor riesgo a burbujas destacan Múnich, Ámsterdam, Toronto, Hong-Kong y Frankfurt.

En Europa, la apreciación de los precios y por ende sobrevaloración, se atribuye a la bonanza que experimentaron estas ciudades en los últimos períodos, acompañada de bajas tasas de interés -política monetaria expansiva por parte del Banco Central Europeo (BCE)- que motivaron la circulación del dinero y potenciaron el poder de consumo, incrementando la demanda.

En contraste con ello, ciudades como Londres y Estocolmo reportaron una baja con respecto a los precios. En cuanto a Londres, se deduce que la incertidumbre que plaga el proceso de separación de Reino Unido de la Zona Euro (Brexit, 2016) -en los últimos períodos- ha tornado el sector residencial de la ciudad poco atractiva para quien busque localizar capitales con miras a la acumulación de riquezas. Consideremos que un porcentaje significativo de la demanda de este sector proviene de colaboradores de una diversidad de firmas de la zona euro, con oficinas localizadas en Londres y que, si se materializa el Brexit, potencialmente estas firmas reubiquen sus operaciones y por ende su personal.

En cuanto a Estocolmo, los precios se han ido a la baja como resultado de intervenciones políticas estableciéndose regulaciones a la amortización de las hipotecas.

En Estado Unidos no se reportan sobrevaloraciones que alarmen en base a descontroles potenciales. Sin embargo, no se debe de dar de baja frente a temas comerciales internacionales que podrían tener repercusiones excesivas sobre la salud de los indicadores de empleo y actuales salarios. Por otro lado, Canadá sí se ubica en una zona de tensiones con precios que han incrementado más del 5% por año entre 2000 a 2018. La situación se torna más plausible en los últimos meses del presente año, reportándose precios más bajos como resultado de la aplicación de impuestos a los compradores extranjeros y controles de renta mucho más estrictos.

Ante todo, a pesar de que los fundamentos son clave para el estudio de desempeño de los rendimientos de los activos, las percepciones del mercado son una variable que tiene y no dejará de tener significativa incidencia, por ello, el desempeño de los activos se caracteriza en gran proporción a la seguridad que transmitan los censos de oferta y demanda.

Si los costos sobrepasan la capacidad con respecto al precio - ingreso o una renta - e ingreso, se experimentarán disminuciones en la demanda, transformándose en una sobre oferta con presiones a la baja.

En lo que a precios de bienes e inmuebles respecta, los estudios indican que ya en ciudades de países industrializados los precios de compra exceden hasta 10 veces la capacidad de pago de las personas. En cuanto a la renta, Suecia, Múnich y Hong Kong destacan entre las ciudades de mayor costo, reportándose coeficientes que indican que los alquileres sobrepasan hasta 30 veces la capacidad de pago de las personas.

Otro factor a considerar son las facilidades crediticias, que hoy día no escapan de ser las tradicionales hipotecas con requerimientos de amortización convencionales, que aunados a las limitaciones de los salarios y costos de vida tornan aún más complicada la situación.

Las situaciones que se reportan en los mercados, con respecto a política y economía, tienen una influencia significativa. El análisis de riesgos y beneficios debe ser muy objetivo y alejado de las especulaciones o comportamientos rebaño -seguimiento de conductas en masa- a los cuales se puede estar expuesto al considerar las percepciones del mercado.

La alta demanda, las tendencias a la urbanización, los salarios relativamente atractivos y otras características de las que gozan las principales ciudades del mundo, no son garantía de las ganancias de capital que todo interesado en la compra-arrendamiento o compra- venta del activo físico esté interesado.

Es preciso considerar diversos factores que promueven los riesgos a los que se expone el capital localizado en bienes e inmuebles. Sin discriminar entre mercados desarrollados, emergentes y en vías de desarrollo, dado que las tasas salariales, así como las facilidades crediticias se ajustan a la cobertura de canastas básicas y necesidades de las personas. De aquí que una ciudad de primer mundo como Múnich, no se diferencian de aquellas como Panamá u otras economías en desarrollo, donde los salarios son significativamente menores y las facilidades crediticias no son tan flexibles.