Boca La Caja: una apetecible tierra en el centro de la ciudad

La historia de Boca La Caja está íntimamente ligada a las tensiones sociales por el acceso a la vivienda y la tierra en la ciudad de Panamá. Si bien el movimiento inquilinario ocurrido en 1925 -y del cual este año se conmemoran 100 años- es el episodio más recordado en la lucha por el acceso a la vivienda, esta crisis persistió y resurgió con fuerza en 1932, en pleno contexto de la depresión económica mundial. Fue entonces cuando comenzaron las primeras tomas de tierra en áreas suburbanas, siendo Boca La Caja, conformada inicialmente por 72 familias de pescadores, el primer asentamiento informal que registra la historia de la ciudad.

De acuerdo con el artículo, “Boca La Caja y asentamientos informales en Panamá” (2017) del arquitecto Rodrigo Guardia, a partir de 1946, Boca La Caja enfrentó presiones para su desalojo tras el vencimiento de una concesión gubernamental sobre tierras en Paitilla. Se propuso su traslado a tierras nacionales en la vía Transístmica, en un sitio denominado Peñoncito. Aunque algunos aceptaron la reubicación fundando la comunidad de Alcalde Díaz, gran parte de los residentes de Boca la Caja optó por permanecer.

Nuevas propuestas de traslado surgieron en 1949 y 1950, incluyendo una hacia un proyecto del Banco de Urbanización y Renovación cerca del aeropuerto de Tocumen, también rechazado por su lejanía. Esta resistencia fue acompañada por una progresiva consolidación del asentamiento, que aparece documentado en mapas de 1950 y 1960 como un barrio definido entre la costa y el río Matasnillo, reflejo de su persistencia frente a los múltiples intentos de desplazamiento.

Dos hitos importantes se dieron en la historia del barrio entre la década de 1990 y lo que va del siglo XXI. Primero, el barrio queda “arrinconado” entre la construcción del corredor Sur (1997) -que se convierte en una barrera para su relación con el mar-, el relleno para lo que sería Punta Pacífica (1997), y Multiplaza Mall (2004). En segundo lugar, el proceso de titulación de tierras que ocurrió entre 2013 y 2014, y que finalizaría recién en 2020.

La conjunción de ambas situaciones lleva a tensiones respecto al valor de la tierra, así, por un lado, la Anati valora las propiedades individuales en $90/m², mientras los valores de mercado en áreas cercanas a Boca La Caja se cotizaban entre $1.500/m² a $2.000/m². Esto causó el rechazo y la desconfianza en estos procesos, debido a la percepción de que dichas titulaciones eran un paso más en los intentos de desalojo que ha sufrido históricamente el barrio.

‘Boom’ inmobiliario, zonificación y las lecciones que deja la historia

Hasta 2006, año en que se aprueba en referéndum la ampliación del Canal, los panameños no habíamos experimentado lo que significa la transformación de una ciudad de casas individuales a rascacielos y centros comerciales. En apenas una década, la inversión en construcción pasó de cifras moderadas a niveles que superaron los $13.000 millones, generando un crecimiento del sector que llegó a representar el 17 % del PIB nacional en 2016. Para 2013, figuraba como la ciudad número 17 en el mundo con más edificios de más de 150 metros de altura, por encima de centros financieros como Miami o Moscú. En América Latina lideraba ampliamente el ranking.

Para lograr este nivel y velocidad del crecimiento urbano, promotores, propietarios y desarrolladores se valieron de un instrumento conocido como cambio individual de uso de suelo. Lo que usualmente ocurría es que los promotores o desarrolladores adquirían viviendas en estos barrios céntricos, las cuales tenían códigos de baja densidad, que solo permitían la construcción de residencias unifamiliares, para luego solicitar cambios de uso ante las autoridades urbanísticas y transformar esas propiedades con códigos de baja densidad en códigos que permitían la construcción de torres de 30, 40 o 50 pisos.

Para aprobar los cambios, los argumentos habituales giraron en torno a la necesidad de modernización y crecimiento urbano. Funcionarios y voceros pro-desarrollo sostenían que Panamá, como ciudad en auge económico, debía densificarse en ciertas áreas clave para aprovechar mejor el espacio y evitar la expansión descontrolada. Este argumento económico-técnico indicaba que el precio del suelo en sectores como Bella Vista o San Francisco (que pasó de $400/m² a $900-$1,500/m² en una década) hacía inviable mantener casas unifamiliares; para ofrecer viviendas asequibles se requería zonificar a categorías RM2 o RM3 (edificios de 12 a 20 pisos), (Panamá América 2013/06/30).

Antes del auge inmobiliario que comenzó en 2006, los ciudadanos de Panamá no tenían plena conciencia de las implicaciones del cambio urbano, pero los años de crecimiento acelerado y la proliferación de cambios individuales de uso de suelo transformaron esa percepción. Las experiencias acumuladas durante este período —marcado por desarrollos especulativos que alteraron barrios tradicionales— generaron una nueva conciencia cívica sobre los impactos del urbanismo desregulado. Como resultado, muchos residentes han dejado de ver como solución la defensa del statu quo de las viviendas unifamiliares, y ahora, ante el incremento del valor del suelo, demandan códigos urbanísticos que les permitan capitalizar al máximo el potencial económico de sus propiedades según su localización estratégica.

Con la publicación del primer plano de zonificación de la ciudad, Boca La Caja queda como un espacio vacío en el mapa, sin código de uso de suelo asignado. A lo largo de las sucesivas actualizaciones de la zonificación de la ciudad —incluido el Plan Local de Ordenamiento Territorial de San Francisco, declarado inconstitucional y derogado en 2023—, esta situación se mantuvo. La nueva propuesta de zonificación, finalmente le asigna un código de uso de suelo al barrio, una deuda histórica de la ciudad con el barrio.

El origen del descontento con la propuesta que impulsa la actual administración alcaldicia es que asigna un uso de suelo residencial de baja densidad (1RE) al conjunto de lotes que conforman el barrio de Boca La Caja, mientras que sus moradores -sintiendo que esto los pone en desventaja frente a futuras negociaciones de la venta de sus propiedades- exigen que se les asigne un uso de alta intensidad (ZM7), que permite la construcción de edificios de hasta 20 pisos.

La crisis originada esta semana en Boca La Caja es un ejemplo del problema que se origina al utilizar la zonificación como modelo de gestión urbana y la ausencia de una política de vivienda activa y transformadora. Ante este abandono histórico del barrio, el cual ha permanecido aislado y sin la necesaria inversión en infraestructura, y sin intervenciones para la mejora de la vivienda; ante la negación del valor del suelo en ese sector -debido a su posición privilegiada-, pareciera que los residentes del barrio han optado por utilizar la demanda de un código de zonificación de alta densidad edificatoria como mecanismo de compensación que les permita obtener mayores beneficios ante la amenaza permanente del desalojo de estas tierras.

La lucha por Boca La Caja es la lucha por los pocos espacios desarrollables que quedan dentro del casco urbano central de la ciudad, en un momento en que el modelo expansionista urbano entra en agotamiento -evidenciado por la dificultad para aprobar la ley de interés preferencial y la reducción de los montos y beneficios que esta ofrece-, y en el que la ciudadanía despierta al entendimiento de que tiene derecho a la ciudad y a los beneficios que de ella se extraen.