Repensando la industria de la construcción

La industria de la construcción en su más amplio concepto es reconocida por todos como un sector que aporta significativamente al desarrollo socio económico del país, con grandes aportes a la solución del problema habitacional, mediante la creación de empleos directos e indirectos y porque actúa como factor multiplicador de la economía, dada su incidencia en sus actividades conexas como lo son: la producción de bienes e insumos para la industria, su comercialización, la prestación de servicios profesionales, técnicos, de banca, seguros y otros por enumerar. Es decir, su actividad se refleja en un amplio espectro de la economía en su conjunto.

En cuanto a sus principales modalidades se destacan las obras civiles y de infraestructura, obras institucionales, edificaciones comerciales e industriales y los proyectos de vivienda, modalidad esta que contribuye de manera significativa a reducir el déficit habitacional y aporta grandes oportunidades de trabajo, mediante el uso intensivo de mano de obra a nivel nacional.

El pasado 28 de septiembre, concluyó la trigésima octava versión de Capac Expo Hábitat, cumpliendo con sus expectativas, conservadoras y realistas, si tomamos en consideración el estado de la economía, los niveles de desocupación y las políticas de calificación de la capacidad crediticia y adquisitiva de los potenciales compradores.

Por varias décadas, el desarrollo masivo de programas habitacionales estuvo sustentado en políticas de incentivos mediante las cuales el Estado panameño otorga a favor de los compradores, mecanismos para mejorar la capacidad adquisitiva de muchas familias panameñas, permitiéndoles adquirir una vivienda propia o una mejor vivienda con los mismos niveles de ingresos que perciben.

En este sentido, los programas de construcción de viviendas para familias de mediano y bajos ingresos, ha estado sustentado en un conjunto de leyes de incentivos que hicieron posible que miles de familias panameñas pudieran adquirir una vivienda propia. Entre otras, cabe mencionar, la ley de exoneración del 2% de transferencia de viviendas de primera venta, la exoneración del impuesto de inmueble de viviendas nuevas por un determinado periodo, la denominada ley 4x1, si las utilidades percibidas en un determinado proyecto eran invertidas en nuevos proyectos habitacionales, la ley que regulaba el fondo solidario de vivienda y finalmente, la ley que regula el régimen de intereses preferenciales, responsable en gran medida del desarrollo masivo de programas habitacionales a nivel nacional.

Esta política de incentivos, que en el pasado contó con el respaldo de los distintos gobiernos, es objeto en la actualidad de un proceso de desmantelamiento progresivo, producto de recomendaciones de organismos financieros, entidades calificadoras y por convencimiento de los responsables de la política económica del país y de políticas adoptadas por el gobierno. Todo ello, dado el estado de nuestra economía, el alto nivel de endeudamiento, la baja recaudación fiscal y los muchos recursos que se destinan para incentivar y subsidiar a algunos sectores productivos y para atender necesidades de la población menos favorecida.

Esta realidad se compadece con la actual política gubernamental, que propugna por un balance entre los ingresos y gastos del Estado, reducir el déficit fiscal y mantener el grado de inversión del país, como fórmula para obtener recursos frescos a costos razonables para financiar los programas de inversión.

Frente a estos razonamientos, consideramos necesario e impostergable, que los principales actores de la industria, particularmente los promotores de programas de viviendas y las entidades bancarias que otorgan préstamos hipotecarios, revisen el modelo de negocios hasta ahora utilizado, conocido el hecho que los incentivos fiscales que por largos años contribuyeron a mejorar la capacidad adquisitiva de las familias panameñas, se reduce progresivamente.

Es por ello, que frente a la realidad comentada debemos repensar políticas y estrategias para los nuevos programas de vivienda, dado el hecho que al modificarse los actuales incentivos a los compradores se afecta la capacidad adquisitiva de los mismos, razón por la cual consideramos prudente evaluar las siguientes acciones:

1. Explorar futuros escenarios para la calificación como sujetos de créditos hipotecarios a trabajadores eventuales o de ocupación periódica, como es el caso de los trabajadores de la construcción, cuyos niveles de salario superan al de otras actividades económicas, pero que en la práctica tienen un periodo de ocupación promedio de ocho meses de trabajo al año.

2. Esta práctica, se puede hacer extensiva a otros trabajadores de ocupación periódica, como es el caso de trabajadores de comercio, trabajadores informales, zafra y otros que puedan demostrar la consistencia de sus ingresos durante un determinado periodo y calificar como sujetos de crédito para obtener una hipoteca.

3. Establecer en las instituciones bancarias oficiales, (Banco Nacional y Caja de Ahorros), carteras de crédito hipotecario para el financiamiento de viviendas de tipo social y cuyas condiciones para otorgar un crédito hipotecario para la compra de estas, sean flexibles y cónsonas con su poder adquisitivo, periodo laboral y nivel de ingresos que les permita cumplir con las obligaciones adquiridas por la banca hipotecaria.

4. Estimular la mayor participación de la banca privada en el otorgamiento de hipotecas para la compra de viviendas bajo el Régimen de Interés Preferencial, mediante mecanismos que garanticen el reconocimiento y pago oportuno de los créditos que les corresponden por su participación en este programa.

5. Para la consideración de estas opciones, debemos contar con un plan de desarrollo urbano a nivel nacional, regional y local que ofrezca a los inversionistas y promotores de viviendas, reglas claras sobre el uso de suelos, con una planificación oportuna para dotar a los nuevos desarrollos de los servicios públicos de agua potable, alcantarillados, energía, telefonía e infraestructuras viales, entre otros.

Esta relación de hechos precedentes, que incluye la eliminación progresiva de los incentivos fiscales que por más de cuatro décadas sustentaron el crecimiento progresivo de proyectos de construcción de viviendas, nos invita a repensar el futuro de los proyectos habitacionales para familias de medianos y bajos ingresos, en función de una nueva realidad.

En la búsqueda de la respuesta adecuada y en vías de crear las condiciones más propicias para el desarrollo de nuevos programas habitacionales, tenemos que contar con la participación de los gremios empresariales vinculados al sector de construcción, de la industria inmobiliaria, de las instituciones bancarias que participan en el otorgamiento de financiamiento interino e hipotecario para la construcción de viviendas y del gobierno nacional como responsable de las políticas económicas del país y facilitador del desarrollo económico nacional.

Con el concurso de estos sectores y el aporte de capacidades conjuntas, estamos seguros de encontrar fórmulas que faciliten a las familias de menores recursos, la consecución de créditos hipotecarios bajo reglas bien pensadas, asequibles y consecuentes con la actual realidad socioeconómica.