Se recalienta el sector inmobiliario brasileño

SAO PAULO. Nunca fue tan fácil y al mismo tiempo tan caro comprar un bien raíz en Brasil. Según un catastro de la Empresa Brasileña del Patrimonio (Embraesp) al tercer trimestre de 2010, un inmueble de dos dormitorios en la región metropolitana de São Paulo subió de 144.000 reales a 178.000 reales.

Una valorización promedio de 23,6% en reales y de 30% en dólares.

Las agencias de la Caja Económica Federal (CEF) llegan a cerrar más de 5.000 negocios inmobiliarios al día en todo el país.

La institución tiene previsto cerrar 2010 desembolsando el equivalente a US$ 41.000 millones en créditos inmobiliarios, cerca de un 50% más que el año anterior y 14 veces el volumen de 2003.

Frente a este escenario ha surgido la duda de si la especulación podría desencadenar una situación insostenible para el sector, como la que llevó a Estados Unidos a la mayor crisis financiera desde 1929.

O si el país podrá, finalmente, comenzar a sanear su déficit habitacional, estimado en 7 millones de viviendas.

MOVIMIENTO SUSTENTABLE

Luiz Antonio França, presidente de la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro (Abecip), es categórico al afirmar que la expansión del sector tiende a ser prolongada y sustentable, y que el crédito inmobiliario es un factor decisivo en este proceso.

Pese a ello, el ejecutivo observa que los préstamos fueron concedidos, hasta ahora, casi totalmente con recursos de las libretas de ahorro y del FGTS (un fondo de ahorro con aportes empresariales para financiar finiquitos laborales, vivienda y otras inversiones).

‘En dos o tres años, esas reservas se agotarán y será necesario encontrar nuevas fuentes’, dice França.

Como alternativa, sugiere opciones como los covered bonds (títulos de captación de recursos para financiamiento inmobiliario), que alcanzaron un éxito importante en otros países, o una versión local aún en análisis, las Letras de Financiamiento Inmobiliario (LFI).

‘De cualquier forma, no faltará crédito para la vivienda’, dice França.

Para Sergio Watanabe, presidente del SindusCon-SP (Sindicato de la Industria de la Construcción Civil del Estado de São Paulo), el crecimiento del sector inmobiliario brasileño se explica por décadas de demanda reprimida, cuya tendencia sólo se invirtió en 2004.

‘Con la estabilidad y el crecimiento económico, la reactivación fue brusca. Paralelamente, las ofertas en el mercado de capitales permitieron que poco más de 20 empresas del sector inmobiliario captasen cerca de $11.000 millones de dólares’, dice Watanabe.

‘Recientemente, con el aumento de la clase media y el lanzamiento del programa ‘Mi Casa, Mi Vida’, prácticamente todas las grandes constructoras migraron para el mercado de viviendas populares, que debiera seguir creciendo’.

Este programa, implementado en 2009 y financiado por la CEF, pretende construir un millón de viviendas populares para familias de entre cero y 10 salarios mínimos (510 reales), con superficies de un máximo de 42 m2.

Con un presupuesto de 34.000 millones de reales, el programa entrega fondos a las constructoras y créditos subsidiados a los compradores, además de garantías en caso de desempleo y exención de impuesto a la propiedad.

CARA O CRUZ

Los especialistas explican que la oferta de crédito y la sobrevaloración de los bienes raíces, dos elementos en aparente conflicto, son caras de la misma moneda, que se potencian entre sí.

Sustentado por el buen momento de la economía e impulsado principalmente por clientes de rentas bajas, el sector parece incluso atender bien a cada una de las partes involucradas: si, por una parte, la casa propia dejó de ser un sueño de muchos, por otra las inversiones inmobiliarias se han transformado en sinónimo de un retorno seguro para el sector financiero.

Y los riesgos que podrían complicar a uno de los sectores de mayor crecimiento de la economía brasileña también parecen calculados.

La valorización de los inmuebles no puede ser atribuida a un único factor. Pero el entusiasmo de los compradores también ha sido determinante.

Familias de ingresos bajos y la llamada ‘nueva clase media’, económicamente favorecidas en los últimos años, ven hoy la compra de una casa como un proyecto absolutamente realizable.

La sensación de confianza en la economía, que da al comprador la certeza de que va a estar empleado para solventar su deuda, también contribuyó a este proceso.