El subsidio a la construcción llamado interés preferencial

El régimen de intereses preferenciales para adquisición de vivienda de primera ocupación, establecido en 1985, fue y sigue siendo vendido como un beneficio para la clase media que compra su primera vivienda. Pero esto es un gran engaño. El régimen de intereses preferenciales es un gran subsidio a la industria de la construcción.

En primer lugar, si fuese realmente un subsidio dirigido a facilitar que las personas adquieran su primera vivienda, ¿por qué entonces solo sirve para adquirir viviendas de primera ocupación? Las casas no son bienes perecederos que se deprecian rápido y para iniciar una familia, una casa de segunda no es menos apta que una de primera ocupación. Pero la industria de la construcción no se beneficia tanto si usted compra su vivienda en el mercado secundario, porque allí ya la casa está construida.

En el régimen de intereses preferenciales, el subsidio lo financia el propio adquirente y lo paga al momento de vender su vivienda en el mercado secundario. Explico: la capacidad de endeudamiento de toda persona que pide un préstamo para vivienda, va en función de sus ingresos mensuales, por lo que el máximo de letra que puede pagar es lo que determina qué precio máximo puede pagar por una casa financiada. Esto, a su vez, necesariamente implica que una persona que quiere comprar casa, el precio al que puede comprar a tasa de interés preferencial es considerablemente mayor que el precio que podría pagar con financiamiento a tasa de interés de mercado.

Hagamos un ejercicio mental simple. Digamos que usted quiere comprar apartamento en un edificio nuevo en la ciudad. El precio al que la promotora tiene en venta los apartamentos nuevos es B/120 mil. Sin embargo, resulta que en ese mismo edificio hay una pareja que compró ya hace meses uno de los primeros apartamentos entregados, pero ha decidido poner en venta su apartamento porque el esposo, quien es ejecutivo, acaba de ser ascendido en la empresa multinacional para la que trabaja, con un salario más jugoso, pero en un nuevo cargo en San José, Costa Rica. Los señores, naturalmente, piden B/120 mil por el apartamento, pues ese es exactamente el precio por el que adquirieron la propiedad, que financiaron con un préstamo hipotecario a 30 años (con interés preferencial, claro). Usted se interesa en el apartamento de la pareja porque este, a diferencia del que le ofrece la promotora, incluye línea blanca y las cortinas hechas a la medida que para todo el apartamento mandó a hacer la pareja. Como broche de oro, está en un piso más alto y tiene una mejor vista.

Bien, ahora va usted al banco y es allí donde recibe su balde de agua fría, porque resulta que, como el apartamento de la pareja ya no calificaría para usted como vivienda de primera ocupación, no le resulta aplicable el interés preferencial. Usted va a pagar cuatro puntos porcentuales más de tasa de interés durante los primeros 15 años de vigencia del préstamo, y eso, calculado sobre un precio de B/120 mil a 30 años, hace una diferencia de aproximadamente B/150 al mes en letra. Es decir, en vez de una letra mensual de B/600, usted tendría que pagar una letra mensual de B/750. Obviamente, usted en ese momento decide que la línea blanca y las lindas cortinas hechas a la medida que le está incluyendo la pareja, no compensan pagar miles de dólares más durante la vigencia del préstamo. Evidentemente la pareja no podrá vender su apartamento a B/120 mil, y tendrá que reducir el precio de la vivienda de forma considerable, lo suficiente para que la letra de un préstamo con tasa de interés de mercado, sea igual o menor a esos B/600 mensuales, si es que quieren convencer a un comprador. Tendrían que bajar el precio a menos de B/100 mil. Por un apartamento que, recuerde usted, compraron apenas meses atrás a precio de B/120 mil. Estamos hablando de una pérdida de capital considerable.

¿Es esto justo? El régimen de intereses preferenciales para la adquisición de vivienda de primera ocupación, está diseñado para beneficiar al que construye, no al que compra vivienda. Como todo subsidio, crea unas distorsiones enormes que castigan a la clase media, en la que usualmente el principal activo de la familia lo es precisamente la vivienda familiar. El subsidio a la industria de la construcción llamado régimen de intereses preferenciales, debe ser eliminado, no aumentado.

ABOGADO