Apuntes sobre los avalúos catastrales

Me parece saludable que al fin este tema del impuesto de inmueble esté en la palestra; ya que es un asunto pendiente que tenemos que solucionar. Lo lamentable es la forma en que hemos abordado el problema y que seguimos sin plantear soluciones integrales.

Como se ha dicho, es deber y necesidad del Estado mantener actualizado el Catastro de un país, que no es más que el inventario de propiedades en el país y de las características de las mismas. En su origen, esta actividad se desarrollaba a fin de que los propietarios tributaran al fisco por la ocupación y aprovechamiento del predio; de allí que originalmente se denominara Catastro Fiscal.

Dentro de la información que se debe tener de un predio en el Catastro, está lo que se conoce como valor catastral, que es el valor que se le asigna al predio para que este funja como base imponible del impuesto de inmueble. Este, debe atender al valor real del bien, según el aprovechamiento que se le da; de acuerdo esencialmente al uso y las facilidades provistas.

Para mantener actualizados los valores Catastrales, el MEF ideó un proceso de reavalúos masivos, con el propósito de mejorar la recaudación del impuesto de inmueble. El concepto básico del que parten el MEF y la ANIP es correcto; el Estado ingresa poco, debido a que el impuesto de inmueble es de los que más se defraudan y además los valores catastrales, en general, están totalmente desfasados; sin embargo, en lo que falla el gobierno es en detectar la causa del problema.

Pareciera que el razonamiento estatal es sencillo: la gente no quiere pagar impuestos y por ello no actualiza los valores catastrales. De allí, que la solución planteada sea actualizar los valores de manera automática.

Ese es el error; el problema del impuesto de inmueble radica en que no entendemos los conceptos básicos que lo originan, ni tenemos claras las políticas de desarrollo territorial. El Estado tiene que entender que un inmueble, como cualquier otro bien material, no tiene un solo valor; sino que el precio dependerá de múltiples factores. Por ello, utilizar como valor de referencia el llamado ‘valor de mercado’ para tasar el Catastro, es absurdo y máxime cuando un avalúo por este no siempre se ajusta a la realidad.

Recientemente tenemos un claro ejemplo con la venta de ATLAPA; el Estado con sus avalúos determinó que el ‘valor de mercado’ era 124 millones de balboas; sin embargo, el mercado le ha dado una dura corrección y en tres licitaciones no ha respondido a ese valor; eso significa que el avalúo que hizo el Estado era muy superior al de la realidad.

Entonces, si el ‘valor de mercado’ ni siquiera atiende siempre a las realidades del mercado, mucho menos va a atender a las realidades del valor catastral, que no puede en ningún caso incluir las expectativas de ganancia del bien a futuro.

Coincido en que si bien la primera medida que debe tomar el Estado es suspender el proceso de reavalúos; en lo que no estoy de acuerdo es en que la solución sea una sola, la disminución del tipo legal y la reducción de los valores reavaluados.

Para atender este problema, tenemos que entrar en una discusión de políticas para la gestión del territorio que nos lleven a determinar con claridad los factores que determinarán los valores catastrales, los criterios para la determinación de la base imponible y el uso concreto que se la va a dar al impuesto de inmueble. De otro modo, seguiremos penando con un impuesto ineficiente en su cobro y ejecución e inexplicable para la población.

GERENTE DE PROYECTOS GEOLEX.