El índice de rascacielos: el caso de la torre Trump y la economía panameña

Actualizado
  • 12/06/2020 00:00
Creado
  • 12/06/2020 00:00
La finalización de la torre Trump Ocean Club (68 pisos, 293 m, 2011), el edificio más alto de ciudad de Panamá, antecedió al descalabro de todos los indicadores macroeconómicos del país. A partir de 2011, la tasa de crecimiento del PIB inició una tendencia a la baja que aún no muestra su fin, pasando de 11% en 2011 a 3% en 2019

El índice de rascacielos es un indicador que muestra la relación insana que ha existido, durante los últimos 147 años, entre la construcción del “próximo edificio más alto” y una paralizante crisis económica.

Vista aérea de la ciudad de Panamá y del sector de torres de apartamentos en el borde costero y el sector de San Francisco.

Postulado por el economista Andrew Lawrence, en 1999, este índice incluye casos emblemáticos de esta relación, como la construcción del Empire State (crisis de 1930), el World Trade Center (crisis del petróleo de 1970), las torres Petronas (crisis asiática 1997), Burj Khalifa (crisis financiera de 2008), siendo estos algunos de los ejemplos que dan cuenta de la consistencia de este patrón.

La finalización de la torre Trump Ocean Club (68 pisos, 293 m, 2011), el edificio más alto de ciudad de Panamá, antecedió al descalabro de todos los indicadores macroeconómicos del país.

A partir de 2011, la tasa de crecimiento del PIB inició una tendencia a la baja que aún no muestra su fin, pasando de 11% en 2011 a 3% en 2019.

Esto, en una economía cuyos pilares de crecimiento habían estado fundamentados en la industria de la construcción, inmobiliaria y financiera, que en su conjunto representaron entre el 20% y 23% entre 2007 a 2011.

¿Cómo se explica esta relación entre la construcción del edificio más alto y la crisis económica que ocurre posteriormente? De acuerdo con Lawrence, en casi todos los casos “el proyecto de rascacielos se anuncia y la construcción se inicia durante la última fase del auge del ciclo económico, cuando la economía está creciendo y el desempleo es bajo. El rascacielos se completa durante la fase inicial de la crisis económica, funcionando como una señal de alerta del fin del ciclo de auge económico y el inicio de su corrección”, (Thorton, 2008).

Imagen de la ciudad de los rascacielos. Observe cómo la mayoría de los edificios altos se concentran hacia el borde costero de la ciudad de Panamá.

La decisión de construir el rascacielos más alto se fundamenta en la disminución del costo del dinero y el aumento del valor de la tierra. Una reducción en la tasa de interés aumentará la demanda por la tierra y dará como resultado un aumento en el precio por metro cuadrado, especialmente en aquellas áreas más céntricas o de mayor valor.

El alto costo de la tierra en el centro urbano, aumenta el costo por piso de un edificio de una altura dada y crea el incentivo para construir edificios más altos para distribuir el costo de la tierra en un mayor número de pisos. Las tasas de interés más bajas también reducen el costo de capital, lo que facilita el deseo de construir más alto, (Thorton, 2008).

Panamá

En nuestro país, el boom en la construcción de edificios de gran altura estuvo asociada al inicio de las obras de ampliación del Canal, pero también con el hecho de que fue la época de una enorme acumulación de liquidez en el sistema financiero panameño, y al mismo tiempo, de marcado descenso de la tasa de interés real, la cual había pasado de 14% en 1990 a un 7% en 2007, con lo cual dos de las condiciones señaladas como factores para la crisis 'del edificio más alto', se encontraban presentes en la economía panameña.

Estas condiciones hicieron atractivo para la banca panameña aumentar su cartera de préstamos hipotecarios, especialmente para la vivienda suntuosa, sector que dominó la construcción de edificios de apartamentos en la ciudad de Panamá, y la dinámica transformación de antiguos barrios residenciales como El Cangrejo, Obarrio y San Francisco.

Lo que resultó de este auge inmobiliario, cuyo ocaso marca la construcción de la torre Trump en 2011, es la construcción de una ciudad de vivienda como bien de inversión, con valores que oscilaban entre $105,000 y $4,1 millones y un costo promedio de $350,000 lo que mantuvo los precios de la tierra elevados, dificultando así la construcción de vivienda asequible.

Construcción de la urbanización de Punta Pacífica en los terrenos del antiguo aeropuerto Marcos A. Gelabert, en 2000.

Los datos del período entre 2011 a 2019 muestran que los sectores de la construcción e inmobiliario aumentaron su nivel de producción e intentaron mantener un modelo de negocio y una oferta de vivienda similares a las que hubo en el período de auge.

Desde el Estado, tampoco se hicieron las correcciones necesarias para reorientar estos sectores hacia la atención de otras necesidades de vivienda, ni se hicieron los esfuerzos de reducir la dependencia del crecimiento económico de Panamá respecto a la construcción y el sector inmobiliario.

El resultado de este comportamiento es que la crisis generada por el nuevo coronavirus encuentra en muy mal momento ambas industrias, y por consiguiente la economía de Panamá en general, con un elevado stock de viviendas por vender y dificultades para aprovechar el estímulo que el gobierno ofrecía a través de la ampliación de la Ley de Interés Preferencial.

Véase cómo en corto tiempo el relleno en el antiguo aeropuerto de Paitilla se convirtió en una urbanización de edificios de apartamentos suntuosos, incluida la torre Trump.
¿Cuál es la respuesta a semejante situación?

Es imperativo reorientar los recursos de que disponen estos sectores, al desarrollo de otros modelos de negocio que estimulen la oferta de vivienda asequible en el centro urbano como eje de una política de reactivación de la economía y renovación urbana de la ciudad.

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