El beneficio o el maleficio del interés preferencial

Una nueva modificación a la ley de intereses preferenciales en el ramo hipotecario se concretó la semana pasada cuando el presidente Laurentino Cortizo sancionó la Ley 88 mientras recorría Río Hato en una gira de trabajo.

Pero antes de entrar en los detalles sobre las modificaciones a la Ley y los nuevos estándares para préstamos hipotecarios, prima delimitar el concepto de interés preferencial. Para omitir definiciones muy técnicas —y a veces hasta incomprensibles— que tienen los manuales bancarios, vamos al grano. El término compuesto no figura en el DRAE, pero se explica casi por sí solo: son intereses especiales que incentivan los préstamos hipotecarios. O dicho de otra forma y parafraseando al ministro de Economía y Finanzas, Héctor Alexander, “de no tener esos intereses preferenciales, las mensualidades de esas hipotecas serían más altas”.

No significa que sean intereses más bajos. Lo “preferente” lo abona el Estado cuando asume una parte de ese interés por un determinado lapso. Así, según algunos economistas consultados, quizás el término correcto sea “subsidio”, porque el Gobierno asume una parte de ese interés por cinco o diez años. En consecuencia, la letra convenida con el banco será más baja para el deudor, porque la otra parte la asume el Gobierno.

Así, según las nuevas modificaciones aprobadas recientemente, el Estado asume la totalidad del interés para las viviendas nuevas cuyo precio sea menor de $45,000. Si el precio de la vivienda está entre los $45,000 y los $80,000, el Estado asumirá el 4% del interés corriente por 10 años. Si el valor de la casa o apartamento oscila entre $80,000 y $120,000, el subsidio fijo al interés será del 3%. Esto es para casas o apartamentos nuevos, lo que se traduce también en un impulso directo al sector construcción.

Para evacuar la sobreoferta de unidades departamentales en venta que hay en la metrópoli, la nueva ley creó dos incentivos nuevos específicamente para apartamentos: 2% de subsidio al interés para los que cuesten entre $120,000 y $150,000 y 1.5% para aquellos entre $150,000 y $180,000. Pero estos solo serán por cinco años, a diferencia de los tramos anteriores, que sí aplican tanto para casas como para apartamentos.

Si el interés corriente está en 5.75%, bajo el esquema de interés preferencial, el Gobierno asume el 4% y el deudor, el 1.75%. Si el interés aumenta de un año a otro a 6%, entonces el deudor asume ese año el 2%.

Una vez culmine el “periodo de gracia” del interés preferencial, el deudor debe asumir la totalidad del interés corriente.

Las tasas de interés siempre son variables. Pocos bancos se atreven a cobrar tasas fijas por más de 10 años. Y los que lo hacen, usualmente son los estatales. Cada trimestre la Superintendencia de Bancos de Panamá envía una circular a todos los bancos donde informa la tasa de referencia del mercado local para préstamos hipotecarios residenciales. La última circular, fechada el 2 de julio de 2019, lo establece en 5.75%.

En un escenario más o menos ideal, todos los bancos deberían usar la tasa de 5.75% como referencia. Pero como el apetito de los bancos por captar a los deudores es alto, el menú de tasas puede empezar por debajo de esa referencia y extenderse hasta por encima de eso. También hay otros factores que inciden: el enfoque de la cartera crediticia del banco, la línea de negocios que quieren explotar, la estrategia para la colocación de activos, demanda, coyuntura económica y la política que sostenga esos préstamos a largo plazo, entre otros.

Además, por tener una economía dolarizada, también influye el aumento o disminución de las tasas de referencia que anuncia la Reserva Federal (FED), que es el banco central de Estados Unidos. Las directrices del costo del financiamiento en dólares —o lo que cuesta de tanto en tanto el servicio de una deuda— lo traza la FED.

El interés preferencial se alimenta en parte con dineros del Fondo Especial de Compensación de Intereses (FECI), que originalmente se creó en 1980 para subvencionar intereses preferenciales a préstamos destinados al sector agropecuario.

El fondo se alimentaba con un cargo adicional de 1% que se le cobra a quienes asumen préstamos locales, personales o comerciales mayores de $5,000 en bancos y entidades financieras.

A partir del año 2009, con la Ley 49 que reformó el FECI, el 50% de esos fondos irían al Tesoro Nacional para destinarse a un nuevo propósito: intereses preferenciales, pero ahora en el ramo hipotecario.

Así, por más de una década, los intereses pagados en préstamos personales y comerciales —vía FECI— han sido retransferidos a los bancos para compensar la parte del interés hipotecario que el deudor no asume temporalmente.

En el camino, y aunada una agresiva inversión estatal en obras de infraestructura, el sector construcción se convirtió en uno de los motores del crecimiento económico más importantes del país. Un informe del MEF sitúa la actividad como la segunda que más aportó al producto interno bruto en 2014 y la tercera en 2016.

Paulatinamente, y según confirma un manifiesto de la Superintendencia Bancaria, los fondos disponibles para subvencionar intereses de préstamos agropecuarios se fue constriñendo; así como se ha contraído todo el sector.

Para revertir esa contracción, los diputados de la Asamblea en el pasado periodo presidencial de Juan Carlos Varela aprobaron por insistencia devolver el 70% de los recaudado en el FECI a los préstamos hipotecarios. La Superintendencia Bancaria advirtió como consecuencia el drenaje de las reservas en tres años y un inminente colapso del programa.

El nuevo gobierno perredista de Laurentino Cortizo, cónsono con su inclinación al sector agropecuario, ya prometió elevar esa designación a un 75% y eventualmente devolverle el 100% del FECI al sector agro para el año 2024.

Una movida muy optimista cuando ya el gobierno adeuda al sector bancario más de $420 millones en concepto de subvención al interés preferencial.

Una deuda que se multiplicará sin duda a partir de ahora, con las nuevas unidades que entraron dentro del umbral del interés subsidiado.

El mercado de viviendas es de libre oferta y demanda, es decir, el precio lo fija el mercado. Pero a pesar de la sobreoferta de inventario y la desaceleración económica, los precios se resisten a caer. El economista Raúl Moreira señala se requieren estudios más profundos porque 'algunos sectores' señalan que puede haber especulación en el precio de la vivienda y no necesariamente por el aumento de los costos en los materiales de construcción. “Debió hacerse un análisis más claro antes de estimular el sector incrementando el subsidio”, ripostó. Además, Moreira no cree que la medida baje los precios de las viviendas, porque aunque tengan interés preferencial, siguen siendo viviendas 'costosas'.

Elisa Suárez, de Convivienda, piensa en cambio que los intereses preferenciales no tieren relación directa con los precios, que se establecen 'en base al mercado y a sus situaciones'. Los precios han ido aumentando (...) las casas más económicas están hacia las afueras de la ciudad. Dijo que lo positivo de la medida es el acceso al crédito, ya que en los últimos años, cada vez menos personas calificaban incluso con el interés preferencial. E ilustró el panorama: el 69% de los clientes están dentro de ese rango. “El mercado se mueve en base al interés preferencial”.