¿Otro colapso de la vivienda?

En el plan para la economía de 2014, se le asignó a la vivienda un papel esencial: catalizadora en jefe. La demanda acumulada, las tasas de interés bajas y los precios atractivos fortalecerían la recuperación de la compra de viviendas y de la construcción, lo que, a su vez, reforzaría la confianza. Las familias jóvenes finalmente obtendrían su porción del Sueño Americano.

Las industrias satélite —electrodomésticos, alfombras, muebles— florecerían. Los obreros de la construcción volverían a tener trabajo. La vivienda fue lo que nos metió en este lío; y la vivienda nos ayudaría a salir de él.

Sigan soñando. La recuperación de la vivienda se ha estancado —lo que contribuyó al deficiente desempeño de la economía en el primer trimestre, en que apenas creció.

No está claro si la caída en la vivienda está relacionada con el tiempo o si representa una nueva normalidad. Pero muchos indicadores confirman la ralentización. Las ventas de viviendas existentes en marzo, a una tasa anual de 4.59 millones de unidades, declinaron levemente desde febrero y fueron un 7.5% más bajas que en marzo de 2013.

Las ventas de casas nuevas sufrieron aún más, cayendo 14.5% desde febrero y 13.3% desde el año anterior. Los permisos para edificios nuevos —que anuncian la construcción futura— bajaron un 2.4% desde febrero, aunque subieron un 11.2% desde marzo de 2013.

Junto con el tiempo, la explicación parece simple. ‘Comprar una vivienda no es un negocio tan bueno como lo era hace un año’, expresa el economista Patrick Newport, de IHS Global Insight, una empresa consultora.

Las tasas de interés más altas y los precios más elevados hacen que las viviendas sean menos asequibles. A principios de 2013, las tasas de interés en hipotecas de tasa fija a 30 años promediaron un 3.4 %, expresa Freddie Mac; ahora, las tasas en préstamos similares son del 4.3%. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda se han recuperado desde los recientes puntos más bajos. Según el índice S&P/Case-Shiller, ampliamente usado, han subido alrededor de un 13%, para el año que termina en febrero.

Todo esto ha vuelto la vivienda más costosa. Consideremos el índice de asequibilidad de la National Association of Realtors (NAR, por sus siglas en inglés). Ese índice supone que una familia con ingresos medios (63,623 dólares en 2013) realiza un pago inicial de un 20% y tiene una hipoteca con una tasa de interés promedio.

Después calcula cuánto debería gastar la familia mensualmente para comprar una casa de precio medio. (Precio medio significa que una mitad de los precios son más altos y la otra mitad son más bajos). Desde 2012 —el punto bajo más reciente— hasta fines de 2013, el pago mensual requerido se elevó un quinto. Aún así, las viviendas siguen siendo muy asequibles históricamente.

Los estándares más estrictos en la concesión de hipotecas han debilitado la recuperación de la vivienda. Pero también hay otra causa: El mercado de la vivienda está, en alguna medida, congelado. ‘Los compradores no quieren comprar y los vendedores no quieren vender,’ expresa Mark Fleming, jefe economista de CoreLogic, una compañía de datos de viviendas.

Muchos vendedores potenciales, dice, refinanciaron sus hipotecas a tasas de interés del 3 al 4%; si vendieran y compraran una vivienda nueva, la nueva hipoteca podría estar a un 4.5% o más. ‘Hay un desincentivo para vender,’ dice.

Ese factor está reforzado por el patrimonio bajo de muchos propietarios en la casa. Aunque la porción de viviendas ‘sumergidas’ —con hipotecas que exceden el valor pagado por los propietarios— ha caído desde su pico de un 2.5% a fines de 2009 a un 13% hoy en día, el valor ya pagado por muchos propietarios no es suficiente para cubrir el pago inicial de una vivienda nueva, expresa Fleming. Eso también disuade las ventas, sostiene.

La escasez de vendedores a su vez desmoraliza a los compradores. Los precios se elevan porque hay pocas viviendas en el mercado. Eso causa que algunos compradores potenciales no compren. Y lo que es igualmente importante, las opciones se reducen, causando que otros dejen de buscar, porque no encuentran lo que quieren.

‘Escuchamos constantemente de nuestros miembros la escasez de viviendas deseables en lugares deseables,’ expresa la economista Danielle Hale de NAR. Todos esos problemas pueden afectar desproporcionadamente a los que compran una vivienda por primera vez.

Desde fines de 2012, habitualmente representan menos del 30% de las ventas de viviendas; antes, normalmente excedían el 30%, según las encuestas de NAR.

El crecimiento de la población confiere un panorama optimista al mercado de la vivienda a largo plazo, expresa el economista Mark Zandi, de Moody’s Analytics. Zandi piensa que el clima más cálido podría producir un renacimiento. Si no, la ralentización por sí sola no llevará la economía a una recesión. Pero no servirá como catalizadora para una recuperación más fuerte. Zandi piensa que cada casa que se comienza a construir crea 3.7 puestos de trabajo por año. Según ese cálculo, la construcción de 100,000 viviendas implica 370,000 puestos de trabajo. Hace tiempo que esta recuperación económica ha parecido malhadada. ¿Sería el estancamiento en el mercado de la vivienda la última prueba?

ANALISTA