La ruta para el fortalecimiento inmobiliario postpandemia

La crisis social potenciada por la pandemia del SARS-CoV-2 no solo ha afectado la vida cotidiana, sino el flujo de trabajo y producción en los sectores que aportan a la economía nacional, tales como el sector inmobiliario y de bienes raíces, que se enfrenta a una época de transformaciones.

Este año determinará la reactivación y el fortalecimiento del sector en el país, siendo los espacios de oficinas recursos más flexibles y considerando que los proyectos de viviendas deberán incluir una visión de trabajo en casa, así como de relajación familiar.

La formación del sector inmobiliario requerirá también de una hoja de ruta con mayor creatividad para adaptarse continuamente a las necesidades de los compradores e interesados en bienes raíces; así mismo la planificación y reestructuración del mercado marcará los puntos diferenciadores entre los procesos pre y postpandemia.

Ignacio Mallol, CEO de la firma de arquitectura Mallol Arquitectos, indicó a la revista especializada Inversiones Inmobiliarias la urgencia de un cambio en las estrategias de creación de espacios abiertos y de residencia en el país. “Veremos un renacimiento de los espacios abiertos, terrazas, amenidades, y la organización de más actividades recreativas que se conviertan en un imán de personas a las oficinas”, señaló, “tanto las oficinas como las viviendas competirán por la productividad de los empleados, lo cual hacen aún más relevantes las nuevas soluciones de diseño para ambos espacios”.

El cambio en el hábito de los compradores también se presenta como un factor clave en la creación de una nueva hoja de ruta para la industria. Así indicó a La Estrella de Panamá el expresidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) y gerente general de Servmor Realty, Frank Morrice Arias: “El exceso de inventario que hay disponible y por entregar es un gran reto actual que genera mucha presión en los precios, que si bien van en beneficio del comprador y arrendatario, también afecta a los propietarios. Tomará años absorber el exceso de inventario que hay, y así lograr estabilizar el mercado. Además, el poco apetito que hay –por parte de los bancos– para otorgar préstamos, afecta la demanda”.

La sobreoferta es uno de los tantos obstáculos que se presentan en el camino del resurgimiento del sector inmobiliario y de la construcción, seguido por una cadena de circunstancias “que va desde la moratoria por el alto nivel de desempleo y contratos suspendidos, la ampliación de requisitos por análisis de riesgos de los bancos producto de la inestabilidad económica y el retorno lento del otorgamiento de préstamos interinos que son necesarios para la activación de los proyectos”, tal como señaló el actual presidente de Acobir y gerente general de Norte Promotora Inmobiliaria, Francisco Cheng. “Estos obstáculos irán disminuyendo a medida que el proceso de vacunación continúe y se reactive la economía”.

Por su parte, el director asociado de la firma consultora de bienes raíces Newmark, Álvaro Antadillas, comentó a Inversiones Inmobiliarias que a pesar de la sobreoferta que vive actualmente el mercado de oficinas en ciudad Panamá, “la buena noticia es que, con la falta de nuevas construcciones, el inventario existente podría ser absorbido de manera más eficiente”.

“Esta etapa es parte del ciclo inmobiliario de cualquier mercado, el cual pasa por cuatro fases: expansión, sobreoferta, recesión y recuperación”, señaló, “esta última es hacia la que se dirigirá Panamá en 2021”, agregó.

Tras el primer trimestre del año, Morrice apuntó que “sigue habiendo mucha incertidumbre y no se ve claro un plan para crear demanda, principalmente del usuario final”, por lo que se necesitan personas que ocupen el exceso de inventario que hay actualmente.

De acuerdo con Morrice, “hubo una reducción importante en la demanda, lo que incrementó el descenso en los precios que se venía viendo desde el año 2015”, anotó, “por otra parte, la pandemia generó un cambio de vida en las personas y esto lleva muchas veces a generar transformaciones en la vivienda, por ejemplo, migrar de la ciudad hacia las playas, cambiar de un apartamento a una casa por el encierro o reducir el presupuesto de arrendamiento para generar ahorros producto de la crisis financiera que viven algunas familias”.

Cheng puntualizó la necesidad de incentivos que promuevan el flujo de compra y alquileres de bienes raíces, y señaló que “la promoción de las inversiones extranjeras es una de las principales iniciativas del gobierno para reactivar el sector”.

“A través del Decreto 722, la ley EMMA y la ley de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles, esperamos ver resultados a mediano y largo plazo que nos permitan dinamizar el sector”, agregó, “los gremios de la industria nos hemos mantenido proactivos adaptando las tradicionales ferias presenciales a virtuales, como una manera de apoyar a la reactivación del sector”.

Para tener un flujo de mayor constancia, Cheng precisó que la demanda sigue inclinada hacia viviendas dentro del rango de interés preferencial. “Viviendas céntricas con diversas amenidades incluyendo áreas de coworking, propiedades de playa y de campo han sido la tendencia”, apuntó, “a nivel de oficinas, la tendencia es disminución de espacios”.

Según el presidente de Acobir, áreas como Panamá centro han sido mayormente afectadas por la suspensión de un gran volumen de proyectos en desarrollo, pero esto da pie a una mayor “creatividad y flexibilidad en los proyectos, lo que será un diferenciador para los desarrolladores”.

De igual forma, apuntó a datos de la Contraloría General de la República, donde figura el sector de la construcción como uno de los más afectados, tomando en cuenta “el indicador relacionado con el coste de las construcciones, adiciones y reparaciones en los principales municipios de Panamá, que alcanzó los $509 millones, lo que implica una reducción de casi un 55% en comparación con 2019”.

“La misma tendencia ha seguido la producción de materiales de construcción como, por ejemplo, de concreto premezclado, que experimentó una caída del 70%, aproximadamente”, indicó.

“Se requiere confianza en el programa de estabilidad económica y que haya estabilidad laboral para que se propicien las oportunidades de compra, así como ajustes de pago de parte de los bancos”, explicó a este diario el economista Eddie Tapiero, “si no se mantiene la transparencia en cuanto a la reactivación económica, la reestructuración del sector no despegará al ritmo que se necesita”.

Para Morrice, la clave es pensar en el usuario final y sus comodidades financieras que permitan incrementar las inversiones: “Se requiere incentivar la demanda de usuarios finales y crear las condiciones para que los bancos sean más flexibles con los préstamos, leyes de moratoria y otras que se discuten en la Asamblea para regular los bancos, lo cual tiene un impacto adverso al objetivo deseado, más competencia y menos regulación es lo que lleva a que los bancos ofrezcan préstamos más competitivos”.

“Mientras no haya una liquidez económica, no se podrá dar un espacio a este sector para crecer con seguridad”, indicó Tapiero, “por esto se debe expandir la actividad comercial en el resto del país, la promoción de megaproyectos y la construcción de mejores viviendas en las provincias como planes de interés y movilidad de compradores, lo que permitiría una reactivación con constancia a través de los años; pero primero nos debemos enfocar en el restablecimiento de empleos y salarios competitivos para este tipo de adquisiciones”.

Con respecto a los movimientos de compradores, Morrice señaló que es un momento oportuno para dar un paso de inversión: “En efecto, tanto los precios de venta y renta han disminuido desde antes de la pandemia (2015) por el exceso de oferta que no la acompañaba al nivel de demanda que había. Los precios habían caído alrededor de un 30%, pero con la pandemia se han reducido en un 15% adicional; es un buen momento para que los inversionistas y los consumidores puedan comprar o rentar una propiedad”.