Iniciativa de anteproyecto de ley de arrendamiento

Actualmente, en los contratos de arrendamiento residencial, decenas de arrendadores sufren pérdidas significativas por conductas abusivas o irresponsables de algunos arrendatarios. He conocido casos en que el patrimonio de los propietarios ha sido afectado por miles de dólares, sin que exista un mecanismo eficaz para recuperar lo adeudado.

Si bien existe un marco normativo vigente —la Ley 93 de 1973 y el Decreto Ejecutivo N.° 294 de 1994— el procedimiento administrativo ante el Miviot y el eventual proceso civil, en teoría diseñados para proteger a ambas partes, resultan en la práctica ineficiente. El mayor problema radica en que, aún agotadas todas las instancias, el proceso civil rara vez garantiza la ejecución, pues los deudores suelen carecer de bienes embargables. En estos escenarios, los abogados con frecuencia recomiendan a los arrendadores no proceder judicialmente, obligándolos a asumir directamente la pérdida.

La Ley 93 de 1973, redactada en un contexto de políticas populistas, fue concebida con un marcado sesgo protector hacia el arrendatario. Entre otros aspectos, limitó los aumentos de cánones, estableció procedimientos administrativos lentos y otorgó al inquilino una posición de ventaja en caso de conflicto. Aunque estas medidas pudieron tener justificación en su momento histórico, hoy resultan obsoletas y desproporcionadas, dejando al arrendador en un estado de indefensión práctica.

Posteriormente, el Decreto Ejecutivo N.° 294 de 1994 introdujo la figura de la libre contratación, permitiendo que los contratos con cánones superiores a B/.150 quedaran excluidos del ámbito de la Ley 93 y se rigieran por el Código Civil, particularmente por los artículos 1105 y 1106, que reconocen la autonomía de la voluntad de las partes y la fuerza obligatoria de los contratos. Esta medida representó un avance importante hacia un marco más justo y equilibrado, pues devolvió al arrendador la posibilidad de negociar en condiciones de igualdad y de ejercer un mayor control sobre la protección de su patrimonio.

Sin embargo, con el paso de los años, el monto de B/.150 fijado en 1994 quedó totalmente desfasado frente a la realidad económica actual. Esto ha provocado que, en la práctica, casi todos los contratos de arrendamiento residencial entren en la categoría de libre contratación, dejando a la Ley 93 con un campo de aplicación muy reducido y generando un marco confuso e incoherente. Así, lo que en su momento fue un correctivo necesario y beneficioso para los arrendadores, hoy requiere una actualización legislativa que preserve el espíritu del Decreto 294, pero lo adecué a la realidad presente.

Por todo lo anterior, es necesario impulsar una reforma legislativa moderna, que actualice los criterios de libre contratación, equilibre la relación arrendador-arrendatario, establezca garantías mínimas para el cumplimiento de las obligaciones y habilite mecanismos judiciales ágiles y efectivos.

Las reuniones preliminares con propietarios y arrendadores han demostrado que existe una voluntad genuina del sector afectado para respaldar esta iniciativa. Y ese es el factor crucial en todo cambio positivo: la voluntad colectiva. Lo demás es cuestión de perseverancia y trabajo, y en eso, sobra.