Presos de las Hipotecas: Soluciones posibles

Patricia Saldaña es una madre soltera panameña. Desde temprano se levanta todos los días para corretear a su hijo y llevarlo a la escuel...

Patricia Saldaña es una madre soltera panameña. Desde temprano se levanta todos los días para corretear a su hijo y llevarlo a la escuela. Luego, si el tráfico se lo permite, espera llegar puntual a su trabajo. Ahí busca concentrarse, saludar a algunos, tomar un vaso de agua y sentarse en su despacho, a resolver la jornada.

El día en la oficina fue provechoso y con suerte, pasó rápido. Nuevamente al carro y a recoger al pequeño Jaime de la escuela que se monta ansioso por llegar a su clase de karate semanal. Pero primero una pausa por el banco, le pide la madre y también abogada de un despacho jurídico a su hijo.

A pesar de la larga fila en el banco y del casi contratiempo que lleva, Patricia no quiere dejar de cumplir con el pago de su hipoteca. Se lo ha propuesto desde un principio —hace ya casi 4 años— y así ha logrado tener solventes sus pagos mensuales de la hipoteca.

Y aunque se juegue el saldo de la gasolina en los cotidianos tranques; y la inflación vaya mermando poco a poco lo que le alcanza para la compra semanal en el supermercado, Patricia es del grupo de mujeres trabajadoras de la clase media cuyo presupuesto lo tiene totalmente estudiado.

Hasta un ‘buen día’. El banco al que Patricia tenía suscrito su crédito hipotecario le llamó por teléfono para decirle que la letra que pagaba mensualmente de su hipoteca iba a subir y que junto a ese aviso, le iban a mandar un anuncio oficial por escrito.

A Patricia le toca respirar profundo y empezar a pensar en sacrificios. Sin embargo, ella estima que todo tomará forma una vez que el banco le haga la comunicación escrita formal.

Pero no fue así. Al par de semanas, la abogada recibe un nuevo anuncio y primicia de poco agrado: se encuentra morosa por 40 dólares en su hipoteca. Empiezan los problemas.

Entre los funcionarios de su banco hay desinformación, mientras que la banquera que atiende el caso de Patricia alega que todo depende de lo que le indica ‘el sistema’.

José Ramón Pérez, empresario venezolano y residenciado hace unos meses en Panamá es otro que tiene problemas para pagar su hipoteca. A diferencia de Patricia, Jose tiene a sus hijos independizados y mientras ellos buscan crear sus nuevas familias, él quiere asegurarse de tener ingresos, al igual que una propiedad en el país que mejor va con sus preferencias.

Es por eso que José Ramón puede pagar un poco más de lo que le establece su banco como letra mensual. Pero después de unos meses, para sorpresa suya, observa que el excedente que añadía a la letra de su crédito no se reflejaba en ninguna parte. El funcionario de su banco le explica que todo ese dinero extra, se acumulaba para cubrir el pago del siguiente mes y no para reducir la suma total de su crédito, como confiado entendía José Ramón.

Los escenarios relacionados con un crédito hipotecario pueden ser como un copo de nieve: únicos y se pierden de vista.

APOYO INSTITUCIONAL

Tanto el Instituto Panameño de Derecho de Consumidores y Usuarios (Ipadecu), la Unión Nacional de Consumidores y Usuarios de la República de Panamá (Uncurepa) y la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco), se encargan de atender principalmente problemas relacionados a los ‘vicios ocultos’ que mantengan las estructuras de las ofertas inmobiliarias.

A menos que no sea con una cooperativa, las personas que se hayan embarcado en el largo anhelo de contar con una propiedad a través de una institución bancaria, deberán tramitar sus quejas principalmente a través de la Superintendencia de Bancos de Panamá (Sudeban).

Esta institución gubernamental atendió durante el año pasado 246 reclamos, de acuerdo con la información destacada en su portal. De ese total, el segundo mayor número de quejas presentadas (17 %) correspondían a las relacionadas a los préstamos hipotecarios.

Reflejo de estas cifras es que muchas personas opten por sus propios medios y abandonen el banco que les ofrecía problemas y emigren a otro que les propine mejor trato y oferta, de acuerdo a Pedro Acosta, presidente de la Unión de Consumidores y Usuarios de la República de Panamá. ‘Muchas consumidores actuamos como si no existieran las autoridades’, agrega.

Ya en cuanto a la Sudeban, los principales problemas que ellos atendieron el año pasado, de los 49 casos admitidos en ese período, tienen que ver con el desacuerdo con el alza de las tasa de interés; con desacuerdos con el saldo del préstamo; con procedimientos no satisfactorios del banco en la aplicación de pagos; y con problemas relacionados al derecho de la información.

Nicolás Barraza, asesor legal de Servicio de Atención al Cliente Bancario y Marilyn Psilópulos, gerente de Servicio de Atención al Cliente, ambos de la Sudeban, atendieron a La Estrella para dar a conocer los principales métodos de defensa y posibles soluciones que tienen los inversores inmobiliarios.

Ellos explican que la libertad de tasa de interés que existe en Panamá —respaldada en el artículo 79 del texto único de la Ley Bancaria— y la que trae la mayoría de inconvenientes con los usuarios, se basa en la libre oferta y demanda de la economía de mercado y los factores que permiten variar esta tasa que, según Barraza, son muchos: ‘Como la cotización de la moneda en la bolsa. El hecho de que tengamos una economía globalizada nos afecta porque existen bancos con capital panameño y extranjero; entonces este depende de la bolsa de esos otros países. El dictar la tasa de referencia lleva a los bancos a mantenerse en estos estándares para seguir competitivos’, explicó el funcionario.

Agregó que la tasa no obedece a una arbitrariedad y detalló que la misma para los créditos hipotecarios obedecen a un promedio que ellos sacan y presentan a todas las entidades bancarias como una referencia en el mercado.

Entonces, es por ello que todos los contratos contraídos con los bancos deben establecer claramente los detalles relacionados a la varianza de los intereses en las letras de pago.

‘Ahora, aún cuando esté pactado en el contrato, el banco, si te va a modificar la tasa, debe comunicarte la fecha de cuándo modificarán la tasa para que tú puedas decidir si te quedas con ese banco o si te vas para otro’, añadió Barraza.

Con respecto a la notificación oficial que nunca llegó y que afectó a las finanzas de Patricia, Nicolás Barraza dijo que el banco está en la obligación de hacerlo por escrito. Agregó que si Patricia —al igual que cualquier otro cliente— logra probar que el aumento de la tasa no fue notificado, ‘entonces la obligación del banco y de nosotros en la Sudeban es de ordenar la reversión de lo que se te cobró sin notificar y solo podrán hacerlo a partir de la notificación oficial’.

‘Cualquier aspecto que afecte el desenvolvimiento del crédito tiene que ser notificado al cliente’, añadió Marilyn Psilópulos.

Otro escenario, ahora plant eado por Barraza es muy común: ‘Tengo muchos años pagando y yo siento que no bajo en el tope de mi crédito’. Ante este caso, el funcionario indica que todo cliente tiene derecho a la información del estado de su crédito hipotecario. ‘El banco tiene la obligación de ofrecerte la información necesaria de tu crédito’, puntualizó.

También está el caso relacionado a los que cancelan mensualmente su pago hipotecario por descuento directo de la quincena del trabajo. Ante esto, ‘muchos llegan diciendo que están atrasados cuando no deberían’, señala Barraza, mientras que Psilópulos apunta que ‘puede ser que ese cheque no haya llegado al banco. Pero si llega, el banco tiene la obligación de aplicarlo a fecha de pago, no por días transcurridos’.

LA CONTRACARA

A pesar de la mayoría que está dispuesta a cumplir a cabalidad el pago de su propio inmueble, existen los que se lo toman a la ligera.

‘Te vas a encontrar con muchas personas que irán pagando la letra ‘cuando yo puedo’. Pero tú pactaste una letra mensual. Hay otras que lastimosamente por razones económicas específicas no pueden pagar y lo hacen como pueden: ‘este mes pago, este otro mes no’. Esas son conductas de pago irregulares y eso te va a traer que el préstamo se atrase. Muchas de esas personas piensan que yo como Sudeban puedo decirle al banco ‘bórrele todo y perdónele’ pero yo no puedo. Estaría diciéndole al banco que no haga negocio. Ahí no podemos fallar a favor del cliente’, narró Nicolás Barraza.

Ante escenarios como estos y a fin de evitar problemas para ambas partes, la Sudeban exhorta a los suscriptores de los créditos que se apersonen al banco ‘de inmediato’, destaca Barraza.

‘ Muchas veces están atrasados y no saben que tienen un proceso en un tribunal. Tienen que ser muy cuidadosos. Si sabes que te atrasaste un mes tienes la obligación de ir al banco, notificarlo y preguntar cómo hacer para ponerse al día. Pero las personas no lo hacen y cuando llegan al banco, ven que tienen un proceso abierto en un juzgado, un embargo o incluso la sorpresa de que le han rematado la vivienda’, explica Barraza.

Por su parte, Psilópulos recomienda que si tienes un aumento y te afecta el cumplimiento de las obligaciones ‘tienes que tomar una decisión, ya sea una consolidación de deudas o ver qué otras ofertas hay en el mercado que te permitan mantener tu financiamiento dentro de lo que puedes pagar’.

Ya culminando, el caso de José Ramón Pérez también tiene una posible solución, de acuerdo a los expertos de la Sudeban.

Para hacer pagos extraordinarios a los acordados con el banco, el cliente ‘debe comunicarlo siempre al banco, de manera que el sistema no agarre esa porción y te la descuente de otro mes’, sugirió la gerente de Servicio de Atención al Cliente.

An te esto, Psilópulos agregó que los clientes deberán hacer abonos extraordinarios ‘significativos’: ‘Hay personas que quieren hacer abonos de 10 dólares y se les recomienda que sea mejor una suma representativa a la letra’.

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