El fin del Bono de Vivienda del Miviot paraliza las casas de bajo costo en Panamá

El sector inmobiliario de Panamá experimenta una severa polarización que amenaza con dejar sin opciones de vivienda propia a la clase media y trabajadora del país. Los más recientes informes estadísticos de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) y de la consultora 4S Real Estate revelan un desplome sin precedentes en el mercado primario (proyectos nuevos), provocado directamente por el fin de los incentivos estatales y el endurecimiento en las políticas de financiamiento bancario.

La herida más grave se observa en el desempeño de la Expo Inmobiliaria Acobir. En su edición de 2026, el evento ferial registró apenas 281 transacciones, lo que representa una caída del 83% en comparación con las 1,664 operaciones concretadas en 2023. El volumen de ventas en la feria se redujo de $124.1 millones a $34.9 millones en el mismo periodo, una pérdida del 72% que evidencia la retirada de promotores, bancos y compradores del mercado tradicional de preventas.

Detrás de esta caída transaccional se encuentra una parálisis casi total en el desarrollo de viviendas de interés social, un segmento que históricamente representaba más del 70% de las unidades vendidas durante la Expo Acobir.

Según los datos recopilados por la consultora 4S Real Estate, el segmento Económico (viviendas de menos de $70,000) pasó de registrar 12 proyectos nuevos lanzados en 2023 a cero lanzamientos en 2024 y 2025.

Este vacío coincide con el vencimiento, el 30 de junio de 2024, del Bono Solidario de Vivienda de $10,000 otorgado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot). Sin este subsidio que facilitaba el abono inicial, y con las reformas al interés preferencial de finales de 2025, la base de compradores de la feria desapareció por completo. Al no haber oferta de bajo costo ni incentivos para la clase media-baja, el piso transaccional de la Expo Acobir se derrumbó, explicando el desplome del 83% en las operaciones de la feria.

La inestabilidad regulatoria pasó factura general: las ventas en el mercado de vivienda horizontal (casas unifamiliares) cayeron de 4,737 unidades en 2024 a 2,866 en 2025, un desplome del 40% en solo un año.

Como contraparte a la extinción del mercado de bajo costo, las constructoras redirigieron sus capitales hacia el desarrollo de proyectos de alta gama, donde el margen de ganancia no influye a los subsidios estatales. En 2025, el 71% de los nuevos lanzamientos horizontales se concentraron en los segmentos premium y premium plus.

En el mercado vertical (apartamentos), el segmento premium se convirtió en el principal motor de velocidad comercial, registrando un ritmo promedio de ventas de 3.16 unidades por mes, muy por encima de las 1.83 unidades mensuales del segmento de costo medio. Los desarrolladores explican que el comprador de alto valor cuenta con capacidad de pago inmediata o financiamientos preaprobados, evitando la burocracia hipotecaria que hoy frena al segmento medio.

Este auge premium está directamente sostenido por capital internacional. Se estima que más del 45% de la demanda en este segmento proviene de inversionistas extranjeros. El Programa de Inversionista Calificado reportó un incremento del 38% en la emisión de certificaciones entre julio de 2025 y junio de 2026, canalizando un capital declarado de $113.6 millones, del cual el 87.3% se destinó a transacciones inmobiliarias.

Ante las dificultades de acceder a proyectos nuevos en preventa, los compradores e inversionistas han migrado hacia el mercado secundario y las plataformas digitales de hospedaje. El Sistema Xposure MLS de Acobir cerró el primer semestre de 2026 con transacciones superiores a los $75 millones en inventario de segunda mano, un crecimiento del 67% en comparación con el primer semestre de 2022.

Por otro lado, la provincia de Panamá vive una explosión en el mercado de alquiler temporal. Los listados activos en plataformas de rentas cortas analizados por AirDNA alcanzaron las 3,606 unidades, lo que representa un incremento del 22.8% en comparación con el año anterior. Este nicho generó un ingreso promedio anual de $20,996 por unidad, impulsado por una tarifa diaria promedio de $90.75 y una ocupación general del 68%.

El panorama futuro exigirá a los desarrolladores un replanteamiento drástico. Con una tasa de fecundidad que cayó de 5.57 hijos por mujer en 1950 a 2.11 en 2024, la demanda habitacional de las próximas décadas se reducirá a unidades compactas.