El proceso de división o venta de bien común en el CPC

Si usted tiene una propiedad con familiares, amigos o esposos, este tema le va a interesar mucho. Resulta ser que en Panamá el artículo 47 de la Constitución Política garantiza la propiedad privada sin más limitaciones que la establecida en la Ley.

En este sentido, el Código Civil en su artículo 408 dispone que nadie está obligado a mantener la copropiedad con otra persona, y para hacer efectivo este derecho el Código de Procedimiento Civil (CPC) contempla un Proceso Sumario Especial denominado de División y Venta de bien común (DVBC), el cual se encuentra regulado en los artículos 624-630.

Para hacer más práctica la transmisión del mensaje, pongamos un ejemplo. José Luis y María Luisa estuvieron casados y durante su matrimonio compraron una casa, como domicilio conyugal, la cual está a nombre de ambos.

Luego del divorcio de la pareja por mutuo acuerdo, María Luisa no quiere mantener la propiedad con José Luis y luego de una conversación entre ambos no lograron un acuerdo para la venta, ni entre ellos, ni a otra persona, porque José Luis se niega a vender.

En este escenario, María Luisa no está obligada a mantener la propiedad con José Luis. Ella puede interponer a través de su abogado el Proceso de DVBC. Lo primero que debe acreditar es la titularidad del bien a vender o dividir lo que se hace mediante un Certificado de propiedad del Registro Público. Comprobada la propiedad del bien común, debe aclarar si lo que pretende con su petición es la división o venta de la propiedad.

Por regla general, se podrá dividir la cosa común cuando el bien puede partirse sin que dicho fraccionamiento desvalorice la propiedad o cuando se puedan afectar los derechos de los copropietarios como consecuencia de la división. En cambio, si la propiedad fuese indivisible por su naturaleza o pudiera perder valor con su división, será procedente la venta.

Admitida la demanda, se correrá en traslado al demandado por diez días y se hará la anotación de esta acción sobre el bien para conocimiento de terceros.

Si el demandado José Luis acepta la petición de la demandante María Luisa, se procederá a la venta o división del bien común según corresponda. Si el demandado no acepta la petición, se continuará el proceso debiendo el Juez fijar fecha de audiencia preliminar y seguir el trámite del Proceso, según lo norma el artículo 622 del CPC, para resolver los hechos controvertidos entre las partes.

Los gastos comunes de la DVBC serán a cargo de los codueños según su derecho, salvo que hubiesen acordado otra cosa. Así, si por ejemplo María Luisa hubiese asumido gastos que correspondían pagarlos a José Luis como otro comunero, ella tiene el derecho a que se le reembolse esa suma de dinero. Igual supuesto ocurrirá si el comunero tuviese mejoras o hubiese hecho remodelaciones a la propiedad, éste puede pedir que el otro comunero le reembolse su valor, debiendo comprobar las mejoras realizadas y su valor.

Surtido el proceso, el Juez decidirá el caso, si opta por la división del bien común, en la sentencia ordenará la inscripción de la partición definiendo la parte que corresponde a cada comunero. Si, por el contrario, lo que procede es la venta ordenará el remate fijando como base del remate el valor acordado por las partes o el valor que haya establecido el Juez habiendo escuchado el concepto de peritos.

Importante señalar que en los Procesos de DVBC, el CPC hizo un cambio radical frente a lo contemplado en el Código Judicial, al establecer que en el caso de remate las posturas deberán iniciar desde la base de remate, pretendiendo garantizar el derecho económico de los comuneros y que no reciban menor valor del que vale su propiedad.

Por último, deseo mencionarles que el CPC permite que el comunero pueda ejercer su derecho de compra del bien, dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoría de la resolución que ordena la venta de la propiedad común, para lo cual deberá pagar el precio de venta, deduciendo el valor de su cuota.

Del valor por el cual se realice la venta, se le entregará el dinero recaudado a las partes según corresponda, luego de hacerle frente a las deudas a favor de acreedores con garantía real, y la compensación de gastos o mejoras que se hubiese determinado que deba reembolsarse.

Con este ensayo, la información relevante que deseo transmitirles es que, si usted tiene una propiedad en común con sus hermanos, ex pareja o amigos, nuestra legislación no los obliga a mantenerse en copropiedad indefinidamente, encontrando en el Proceso de DVBC la fórmula para satisfacer su deseo de romper ese vínculo.